浅谈国土新政“组合拳”下物业税在楼市中的作用.docVIP

浅谈国土新政“组合拳”下物业税在楼市中的作用.doc

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浅谈国土新政“组合拳”下物业税在楼市中的作用

精品论文 参考文献 浅谈国土新政“组合拳”下物业税在楼市中的作用 吴启凡 (江西财经大学) 摘要:面对房价不断上涨,国务院今年以来出台了一系列的新政“组合拳”来抑制这种不合理的现象,如国十一条,新国十条,国十九条等。这些新政对日前房价到底有何作用?能否起到“熄火”的作用?还有,空转多年的物业税效用如何?能否开征?本文将针对以上问题进行阐述。 关键词:房价上涨 国土新政 楼市签约率 房价 物业税 衣食住行,人类生存的四大基本需求。国家要务,其一在于解民温饱之苦,此衣食之谓也;其二在于供民安定之需,此住行之谓也。住,即与百姓正常的生产生活相关的固定房屋住所,由于其固定性,自古便被人们视为生存能力的附加值。 改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,房地产价格持续稳定上涨,近几年来,更是疯狂飙升。究其原因,一方面由于07年金融危机以来,我国为了促进货币流通,增强市场活力,出台相应优惠政策,以致压制以久的刚性需求得以释放;另一方面,各国外资,国内开发商,投资者以及零零散散却数量十分可观的炒房团不断的托市,以牟取利润,也进一步加速了房价的过快增长。 为了缓解人们的住房压力,抑制投机性购房等不合理因素导致的房价上涨,促进市场经济健康平稳的发展。国务院自2010年起出台了一系列的土地政策:《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”);《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国十条”)以及“国十九条”。 国十一条规定中明确了调整供应结构,最核心的是增加中低价位、中小套型普通商品住房和限价商品住房、公共租赁住房、经济适用住房、廉租住房等五类住房的供给;抑制投资投机性需求以及控制信贷风险等十一项政策,正式确定2010年楼市政策基调。 新国十条在原政策的基础上,又增加了诸如:对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭,贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款比例不得低于50%,贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第???套及以上住房的,大幅度提高首付款的比例和利率水平等条例。 国十九条是由国土部发布的90平方米以下住宅用地须占七成的一条政策,具体是指确保保障性住房、棚户改造和自住性中小套型商品房建房用地,确保上述用地不低于住房建设用地供应总量的70%。此外,还提到开发商今后在拿地时一律按照底价的20%缴纳保证金,成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款。 国务院这套土地新政的组合拳,特别是新国十条中提高首付比例和利率来增加贷款成本的明确规定,让一些投机性住房的炒房者的投机热情大打折扣;以及在国十九条中,规定了中小套型自住性房屋数量的硬性指标,保障了合理性住房的需求,而且还规定增加开发商拿地的成本,有效抑制了开发商拿地后不开工,焐地,囤地,炒地等现象。 在中央一系列土地新政出台后,调控效果明显,目前市场的楼市成交量全面回落。以主要城市为例,根据中国指数研究院的一周监测数据(2010年4月27日)显示,在其跟踪的35个主要城市中,有21个城市的商品房成交面积环比下跌,其中杭州跌幅最大,环比下跌73%;4个一线城市的成交量也是全面下跌,如深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院有关分析师表示,楼市新政对房价过快上涨城市作用明显,投资性需求得到有效抑制,随着政策进一步落实,楼市将进入较长的观望期。 但楼市成交量下跌,并不能说明房价会因此而有大幅回落,这只能说明消费者在新政策下处于理性状态,等待开发商的降价预期。而中国政府日前出台的遏制高房价的政策力度还不够,临时性的措施比较多,而制度性和结构性的措施不足,房价可能在下半年出现反弹。 因为对于富有的投资者来说,他们手中并不缺乏现金,通过以往的累积,资产负债表非常健康,目前的政策仅仅只能起到震慑作用,因此通过收紧房贷和提高首付,只是抑制了部分中低端的投资者需求。高门槛实际是将中小开发商隔离于房地产市场之外,楼市将成为“大佬们的游戏”。中小型开发企业一直是房地产市场的重要成员,特别是在欠发达城市,更多的质优价廉的商品房便出自他们之手,甚至有专家认为他们对于稳定地方房价起着至关重要的作用。而今,他们却要被置于尴尬境地,拿地门槛在提高,信贷政策却在收紧,加之受规模限制导致的低融资能力,他们最终将无地可拿,惟有退出市场,而作为稀缺资源的土地将越来越集中到财大气粗的大开发商手中。竞争大幅削减的结果是少数既得利益者形成价格联盟,百姓也将不得不面对更高的房价。 面对高房价问题,虽然国家不断出台调

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