08上半年东莞房地产中期研究报告之投资环境篇..docVIP

08上半年东莞房地产中期研究报告-投资环境篇 一、经济面 ? 1.上半年去全国经济运行情况良好。 ? 今年以来，尽管连续遭遇重特大自然灾害和面临复杂的国际经济环境，但全国人民在党中央、国务院的正确领导下，积极应对各种困难和挑战，国民经济仍保持平稳 较快发展，朝着宏观调控预期的方向运行。主要特点如下：1、国内生产总值增幅有所回落，国民经济仍在平稳快速区间运行；2、夏收作物喜获丰收，工业生产增 速减缓；3、投资稳定较快增长，消费保持快速增长；4、出口增速有所回落，进口增长加快；5、居民消费价格涨幅仍在高位，房屋销售价格继续上涨；6、财政 收入持续快速增长，财政支出增加较多；7、货币供应量基本稳定，新增贷款有所增加。 ? 2.受雪灾地震因素影响，国内物价持续上涨。 2008年初南方遭遇50年不遇的雪灾，5.12日遭遇建国 最大的灾难“汶川8.0级大地震”，两次巨大自然灾害的叠加，不仅使上万生命瞬间离去，而且给中国经济带来了沉重的打击，经济损失已超过3000亿元人民 币，损失数字还将不断上升。受其影响，全国范围内物价上涨迅猛，全国居民消费物价指数（CPI）进入2008年后一直维持在高位，而东莞CPI水平低于全 国水平，但仍然处于较高水平。 ? 3.人民币持续升值，出口增速放缓。 由 于受美元持续贬值的影响，人民币升值加速，并已破7，出口的价格优势有所削弱，对外贸易增速放缓，6月30日人民币兑美元汇率更创下6.8591新高。人 民币升值直接导致出口商品价格优势削弱，进而影响出口增长，从促进经济增长的三家马车来看，今年上半年经济增速下降主要是由外需下降引起：投资增速和实际 消费增速为较去年同期均有不同程度的增长；而以人民币计价的出口较去年同期有较大幅度的下降。今年1-5月，我国对外贸易进出口总值达10120.8亿美 元，比去年同期（下同）增长26.2%比去年提前2个月突破万亿美元。其中出口5450.5亿美元，增长22.9%，回落4.9个百分点；进口 4670.3亿美元，增长30.4%。累计实现贸易顺差780.2亿美元，比去年同期下降8.6%，净减少73.2亿美元。 ? 4.东莞上半年经济运行情况总体良好，但经济增长有所回落。 ?投资增速放缓、消费旺盛、出口产品结构不断优化，整体上上半年全市经济发展相对平稳；家具、鞋产品等支柱产业出口受人民币升值、成本增加、出口退税率下调、加工贸易政策调整等多重不利因素影响放缓。 ? 由 于东莞市产业结构不尽合理，特别是对外依存度过高，面对国际经济贸易波动、国家宏观调控加强、综合营商环境变化等多种不确定因素，全市经济发展也受到一定 影响。主要表现在五个方面：（一）经济增长有所回落；（二）利用外资形势严峻；（三）能源供给依然紧张；（四）物价持续高位徘徊；（五）抗灾救灾任务艰 巨。 ?5.东莞政府贯彻落实产业转型战略，成绩显著。 2008年上半年，东莞市政府着力实施产业转型战略，通过颁布《东莞产 业结构调整和转型升级试点工作方案》设立试点镇区和企业，设立市长奖褒奖创新企业，排查企业商标，大打名牌战略等一系列措施不断改善东莞投资硬软环境，招 商引资成果显著，上半年累积引资超过200亿元，新进高新企业和项目有海王星辰华南总部、酷派软件公司、志鸿科技金融孵化中心、国际文化生态创意谷等，并计划继续加大招商引资力度，建立产业转移园及赴港招商等。 二、政策面 1、2008年上半年东莞房地产主要相关政策回顾： ? ? ? ? ? ? 2、政策解读: 2008年上半年的房地产相关政策相对06、07年的大刀阔斧来说显得更注重微观调整。从2008年上半年颁布的房地产相关政策可以看出以下几点： 1）土地把关趋严，停止别墅用地供应，处闲力度进一步加大。 《土 地登记办法》的出台主要是加强国家对土地权属的集中管理与跟踪，而《国务院关于促进节约集约用地的通知》则明确了今后国家对土地市场的管理态度，就是加强 对节约集约用地工作的监管，重点查处严重破坏、浪费、闲置土地资源的违法违规案件，依法依纪追究有关人员的责任；结合《土地管理将实行问责制》和《违反土 地管理规定行为处分办法》的实施，实现了从供求两方加强对违法用地的处理以及加强了各地的土地处闲力度。对于房地产商而言，在一级市场上面临的问题是土地 开发进度必须抓紧，资金到位要求更快，不然就会面临国家处闲惩罚；从另一方面看，国家目前停止供应别墅类房产开发用地，未来几年别墅供应将有所下降，其稀 缺性更显突出。 2）房地产信贷管理日趋严格，鼓励开发经适房。 在房地产信贷管理方面，2008年上半年国家的执行主调是“从紧”，房地产商在国家政策的规范下，资金链紧上加紧。IPO募资不得用于买地，《东莞市商品房预售款监管工作制度补充规定》的颁发等都加强了对房地产资金运用的监管力度。但国家从另一方面给房地产商指