扬州别墅项目林溪别苑企划报告..doc

扬州别墅项目（林溪别苑）企划报告（草） 一．宏观市场 1．扬州房地产整体市场概述 扬州，地处苏中，是长三角地区的北翼城市，经济总量和增速在长三角地区均排名较低，但在苏中地区属中上水平，总体运行态势比较良好。与经济增长相比，人民生活水平增速远没有经济增速快，收入增长还有很大空间。扬州作为历史文化名城，文化积淀深厚，文化地位比较高，经济动力对文化价值的挖掘有待进一步深入。 1.1 城市经济地位分析 2006年，扬州全市完成地区生产总值（GDP）1100亿元，人均GDP首次跨过3000美元门槛。在一系列房产新政的影响下，扬州房地产市场正在发生深刻的变化。一是房地产开发增幅趋缓。2005年全市完成开发投资73.14亿元，同比增长14.31%。增幅下降31.69个百分点。竣工商品房280.14万m2，同比增长11.8%，增幅下降27.74个百分点。今年1-3月完成投资17.56亿元，同比增长9.68%，增幅下降4.68个百点。竣工商品房41.69万m2，同比增长25.16%，增幅下降1.27个百分点。二是商品房供应结构趋于合理。2005年竣工商品房中住宅占79.06%；住宅中，中档普遍住宅占74.27%，经济适用房（限价商品房）占25.3%。三是房产市场交易基本平稳。2005年全市商品房合同销售面积241.72万m2，同比增长8.8%，存量房交易151.01万m2，同比下降1.6%。今年1-3月份，房地产市场出现回暖迹象，商品房合同销售62.29万m2，同比增长3%，存量房交易39.6万m2，与去年同期基本持平。四是商品住房平均价格稳中有升。市区2005年普通商品住房均价同比增长9.44%，今年一季度同比增长4.46%。这些积极的、实质性的变化与国家宏观调控目标是一致的。南浦花园是以别墅为主，辅以少量多层、小高层建筑的高档住宅小区小区总建筑面积60500平方米，其中别墅面积30500平方米，多层、小高层面积30000平方米，商业会所面积13000平方米，绿化率达48.6%,容积率0.877。总户数为361户。该小区一期于2004年12月8日开盘。多层均价2300/平方。别墅一户一价。一期于2005年10月31日交付。从销售看，扬州别墅出现如下几个特征：一是形成了一个“别墅环”。目前扬州东南西北四个方向的周边乡镇都有别墅楼盘在销。东边泰安镇集中了维也纳、金泰及凤凰别墅小区三个项目，西区拥有南花园、石桩山庄等项目；二是“顶级”别墅与“经济型”别墅并存。目前扬州别墅因地段划分十分明显，市区沿瘦西湖板块将建设动辄千万元的钻石级超级别墅，而周边郊区板块以经济型别墅为主，像凤凰单体别墅价仅元／平方米；三是从消费群体看，别墅购买者日增。目前别墅成为市民追求从居者“有”其屋，到居者“优”其屋的重要选择之一，特别是一些经济型别墅总价不超过１００万元，成为市民首选。在国家对城市别墅类用地加强宏观收缩，土地放量受到严格限制的环境下，别墅类物业未来是稀缺的，项目的投资价值将增大。就当前扬州的别墅市场来讲，短期内竞争相当激烈，但未来发展看好。 从以上几个图可以看出，扬州所建项目以西区为主，东区和北区次之。目前扬州共201个新建项目，其中18%为别墅项目或含别墅项目，可见，低密度项目正在一步步的进入市场，相信也将成为未来市场必不可少的一种物业形态。 从区域上来说，西区是扬州市大力发展的区域，其内新建楼盘数也是最多的，但上图显示，各区不论总项目数多少，别墅或含别墅项目所占的比例基本都是在一条水平线上的，除老城区外，各区比例均在25%左右，由此也可以看出，扬州市目前别墅市场所占的市场份额还是相当大的，即从目前来看，扬州整体的别墅市场供求量还处于一个供小于求的状态，但如计入去年和今年新建别墅项目的总量，则供求关系又进入一个新的阶段。 2.扬州别墅市场个案详述 楼盘名称 楼盘位置 物业形态 户型面积（m2） 成交均价(元/m2) 凯运天地水岸华邑 解放桥东首 多层/小高层/联排/花园洋房 50-210 联排 名都华庭 文昌中路与江都路交汇处 小高层/部分叠加别墅 90-140 叠加3 东方名城 扬州大桥东首 多层/小高层/联排洋房 97-135 联排洋房 水榭华庭 高潮河以北万鸿城市 花园以南 多层/小高层/叠加联排 95-293 复式4 金湖湾墅园 东至振兴路西至顺达路北至开发路 别墅/多层 100-300 独 南浦花园 润扬南路广陵学院对面 多层/别墅 别墅260-300 淮左郡庄园 二桥河路与顺达路交汇处 多层/别墅 别墅238.36-346.21联排5 九溪玫瑰园 维扬区扬菱路 瘦西湖西苑 维扬区大虹桥路36号 阳光水岸 史可法路东侧与漕河路北侧交汇处 多层/小高层/叠加 98-244 叠加 京华城中城 文昌西路南人工湖畔 小高层/高层/复式 84