无锡惠山赛维拉金融商贸苑项目定位分析报告..doc

无锡惠山赛维拉金融商贸苑项目报告 目录 第一部分 无锡惠山区简介 第二部分 无锡整体房地产市场分析 第三部分 无锡惠山区房地产市场分析 第四部分 项目简介 第五部分 竞争个案分析 第六部分 项目SWOT分析 第七部分 项目市场定位分析 第一部分 无锡惠山区简介 无锡市惠山区位于中国经济最发达的“长三角”腹地，南临万顷太湖，北靠万里长江，东接上海、苏州，西邻南京、常州。2000年12月21日，因无锡市建设特大城市的需要，正式建立“江苏省无锡市惠山区”。全区现有区域面积327平方公里，下辖1个省级经济开发区，5个建制镇和2个街道，总人口39.5万人，是无锡特大城市规划蓝图中的副中心之一，“长三角”国际制造业基地的重要板块。惠山区的前身为名闻遐尔的“华夏第一县”——江苏省无锡县，是著名的中国古代吴文化发源地，中国近代民族工业、当代乡镇企业的发祥地之一。八十年代初，江苏省第一个亿元镇（前洲镇）、第一个亿元村（前洲西塘村）、江苏省第一家中外合资企业（江海木业公司）均诞生在惠山区。 建区五年来，惠山区紧紧围绕“两个率先”目标，牢固树立科学发展观，全区经济持续健康稳定协调发展，社会事业全面进步，人民生活水平逐年提高。2005年，全区完成地生产总值232亿元，人均GDP达到7500美元，人均财政收入在无锡市率先突破一万元，成为全省继太仓之后第二个实现人均财政收入突破一万元的县（区）；并在无锡市率先通过小康指标的考核，小康社会建设全面达标；在2005年度全国中小城市综合实力100强评选中获得第7名；获得民政部、全国红十字总会、共青团中央办公厅中青办授予的国家级荣誉称号2项，江苏省委、省政府、省综治委、省科协、省残联、省红十字会等授予的省级荣誉称号12项；“平安惠山”创建工作自2003年起连续三年蝉联江苏省“社会治安安全区”光荣称号；在岗职工平均工资23554元，增长18.8%；农民人均年纯收入8552元，增长12.5%。 “十一五”期间，惠山区将不断加快统筹发展，在实现全面小康的基础上，构建和谐社会，树立创新立区理念，力争将惠山区建设成为无锡市最具有实力、最具活力、最具发展潜力的经济强区、现代新区、生态好区，到2010年率先基本实现现代化。市场成交，一旺到底????今年以来我市商品房市场需求十分旺盛。1-9月市区累计成交各类商品房375.23万平米，成交金额185.91亿元，同比分别上涨36.44%和37.52%，其中住宅成交面积329.23万平米，成交金额153.96亿元，同比分别上涨57.40%和61.82%。尤其是第三季度，住宅销售极其火爆，成交面积达125.92万平米，成交金额61.40亿元，同比分别上涨94.80%和125.16%。从商品房销售量的月度走势来看，除2月份受春节影响，其他月份均保持较好的销售水平；由于房贷政策及传统销售旺季的原因，9月市场成交尤为活跃，商品房销售面积达58.04万平米。房价飙升，3月上涨195元今年以来的房价可以用“飙升”两个字来形容。据《锡房指数报名》显示，2007年三季度末，市区商品住宅加权均价为4712元/平米，同比上涨13.08%，环比上涨4.32%。也就是说，3个月内，无锡房市每平米均价上涨了195元，而此前半年里也只涨了202元。对于房价以如此迅猛的态势继续上涨，房管部门人士称，这是在周边城市房价快速上涨、本地频频推出高档楼盘的标杆效应带动下的整体房价增涨。在各行政区域中，南长区增涨最快，房价环比上涨8%，涨幅排全市七区之首。加速开发，供应加大面对量价齐增的房地产市场，房地产商们纷纷加大了开发投资力度，加快了商品房新增供给节奏。据统计，1-9月市区完成房地产开发投资190.92亿元，同比增长45.27%；市区商品房在建施工面积、新开工面积、竣工面积同比分别增长24.78%、23.67%、38.26%，各项房地产投资指标增幅比较显著，商品房建设规模继续加大，使得后市商品房供应进一步增加。从商品房市场供应情况来看，今年第三季度市区新批准上市预售商品房面积163.89万平米，同比上涨57.92%，其中住宅124.79万平米，同比上涨45.61%，商品房新增供给节奏加快。争抢土地，再创地价新高土地，作为房地产开发企业的最基本生产资料，自然也成为争相抢购的对象。今年1-9月我市共出让经营性用地337.95万平米，同比下降11.85%。虽然新增上市土地面积有所减少，但开发商拿地热情高涨，土地市场成交活跃。此外土地单价不断提升，今年1-9月我市出让土地平均地价为173万元/亩，同比上涨86.29%。其中新生路西南侧地块以单价3473万元/亩出让，创本市地价新高。二手房价，涨幅为5年最高 在商品房成交屡创新高的同时，二手房市场也呈现出极大的市场潜力。今年上半年度二手房成交平平，但进入第三季度后