营门口项目市场研究及定位报告..docVIP

呈：新锦江相关领导 营门口项目市场调查及定位报告 全程机构 2007年7月3日 第一部分 市场研究篇 一、营门口区域概况 1、营门口辖区在成都市的位置 营门口是成都城区西部重要的门户，是在原著名的营门口乡基础上城市化而建立的城区街道办事处。 营门口辖区地处成都市西北，其地界范围为： ◎东邻抚琴辖区，以二环路北一段为界； ◎南邻茶店子辖区，以成灌路金牛大道为界； ◎西邻金泉辖区、沙河辖区，以三环路为界； ◎北邻九里堤辖区，以交大路为界。 全辖区幅员面积约3平方公里。辖区内主要街道有金牛大道、黄忠大道、交大路、银沙路、金府路、二环路、三环路等，33、3、56、48、106、512、97、98等多路公交车皆可到达辖区各主要街道，交通便捷。 2、营门口辖区主要历史文化特色 营门口之得名源于三国时期的一段真实历史。“营门”古义为官兵出入军营的正门，又称“辕门”，引申义是古代“三军”统帅主持军务的指挥中心。蜀汉丞相诸葛亮为了“北定中原，统一全国”，故在蓉城西郊实行耕战政策，曾设军营屯兵于此，营门口因此而得名。 营门口为物华天宝之处，历史悠久，辖区内自然人文景观交相辉映。历代许多文人墨客都曾在此流连，留下瑰丽雄奇的诗篇。在历史长河中积淀出的深厚文化底蕴是营门口辖区不可缺少的脉流和基础，也为营门口借历史文化、提炼历史文化打造辖区独一无二的特色经济奠定了坚实基础，在城市经营过程中，有深厚的历史底蕴用以提炼出结合经济的文化内涵，从而打造出区域经济特色。 3、营门口辖区主要经济特色 目前已经形成的商业业态：已经建成的成熟区内（老区）主要是低档的餐饮、建材和其他服务业；三环路通车前形成的金府路主要是汽车贸易、建材等为主。 4、营门口辖区在成都市的重要地位 成都西门是成都的重要区域，营门口在成都整体城市功能中的重要地位和影响力是十分突出的，主要表现在以下几个方面： 其一、首先，本区域有重要的国宾通道功能，国宾通道当然地成为已有较大影响力的金牛大道的“加强版”，打造好这个通道是十分重要的，它在成都市城市中的重要地位不言而喻； 其二、其次，西门是重要的居住区——在人们的印象中，西门住贵人，而三环路内营门口辖区大块的待开发土地承受了城市居民和市场导向的厚望，它将来的建设必然影响着整个西门房地产市场、影响着成都市的房产市场； 其三、拥有著名的贸易市场群（金府商圈），集部分建材和已成规模的汽车贸易，在业界已有重要地位，将来的发展对成都市商贸业的健康发展与均衡发展有着十分重要的意义。 二、区域市场情况 楼盘名称 澳林春天 智业·世纪加州 万科·加州湾 80派 熙城国际 项目位置 成都市营门口立交桥与金牛体育中心之间 成都市沙湾路1号 金牛区西二环内国际会展中心旁营门口路44—48号 开 发 商 成都市泰昌房地产开发有限公司成都智业房地产开发有限公司成都成运置业公司,成都众和祥置业公司 开盘日期 预计07年9月 预计07年10月 2007.2.10 2007.6.9 / 交房日期 09年初 约09年中旬 2008.10.20 2007.9.30 / 物业形态 高层电梯 高层电梯.商铺 高层电梯.商务 多层 高层电梯 总占地面积 95亩 7.5亩 7533.92平方米 总建筑面积 12.818万64385.30平方米 2.71 7 3.38 / 5.5 绿 化 率 53.3% 30% 40% / 25.10% 工程进度 基础 基础 封顶 内装修 基础 建筑风格 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约 现代简约 总 户 数 781 约600 约1000 55 / 车 位 数 578 约200 300 15 / 面积区间 78-180㎡ 30-80㎡ 52-98㎡ 41-55㎡ / 主力户型 88㎡ （2室2厅） 小户 52㎡/98㎡ 47.33㎡ / 交通状况 4路、43路、56路、63路、86路、88路、98路、110路、221路、221区路、334路、340路、341路、342路、511路公交车途经本项目 路公交车途经本项目路公交车途经本项目公交车途经本项目4、7、11、27、27（高峰快线）、34、37、43、56、56高峰快线、62、63、70、123、221（区）、340等公交线路 销售均价 待 定 预计5000-6000元/㎡ 商务7600-8000元/㎡ 住宅 6000元/㎡ 住宅5400元/㎡ 商铺12668-16660元/㎡ 待 定 商业状况： 项目周边商业多为人才交流、五金汽配及周边相关产业，生活类配套商业并不发达。而且由于劳动保障大厦的阻隔，使得项目外围商业形成了一个断层地带。项目街对面为营门商厦，商业氛围不太理想。周边有少量餐饮业态，但生活购物超市较少。总体来说整个区域商业外部环境比较差，铺面档次比较低，租