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精品论文 参考文献 现代城市住宅小区物业管理工作的探讨 （辽宁城市建设职业技术学院，辽宁，沈阳，110122） 【摘 要】改革开放以来，我国城市建设事业快速发展，房地产体制改革，给房地产事业的发展带来了新的机遇。物业管理的兴起，促进了房地产市场经济的发展。但在我国物业管理是一个相对来说较为新兴的行业，行业体制还不是特别的完善，在管理的过程中还存在着很多问题。本文首先阐述了物业管理的概念和特点，分析了当前城市住宅小区物业管理工作中存在的问题；最后给出了完善城市住宅小区物业管理工作的建议。 【关键字】城市；住宅小区；物业管理 随着时代的发展和社会的进步，物业管理行业应运而生，补充和完善了现代房地产开发事业，是房地产经营和管理必不可少的一部分，为业主正常安心的生活提供了保障。但由于物流业管理在我国相对来说还不是特别成熟，仍然存在着很多影响和制约其发展的问题。因此，为了使物业管理行业快速合理的发展，使业主过上舒心、安稳的生活，必须加强城市住宅小区的物业管理工作。 1．物业管理概述及其特点 物业是指经人工修建形成的有价值和使用价值的建筑物及其附着的土地，包括与其配套的设备、设施和环境。而物业管理指的是业主以合同或具有法律效益的规章制度委托给物业管理人员管理人、物和环境的过程。物业管理人员在对业主的委托内容进行管理时必须遵守相关的法律法规，尽最大努力实现最佳的管理目标。 物业管理不同于其他管理，具有以下几个特点： 1.1 管理范围具有地区性 土地位置固定，其上边的建筑物和相关设施、环境自然也是固定的，其后续的开发、销售、租赁及售后服务等一系列活动只能就地进行，不能像其他商品那样运往他处进行销售，这就形成了物业管理的地区性。 1.2 管理形式的多样性 不同的建筑具有不同的功能，周围依附着不同的环境。每栋建筑物在类别、规格、结构、样式等都具有自己独特的风格，对各具风格的建筑物进行管理必须具有相当的专业技能，管理方式也随之发生变化，这就决定了物业管理形式的多样性。 1.3 物业管理具有保值和增值性 随着经济的发展和人们生活水平的提高，对房子的需求日益增加，但土地的面积是固定不变的，供求矛盾随之产生，因此，房地产整体具有增值趋势。但建筑物本身随着使用时间的增加，产生磨损使其价值降低，必须对其进行定期维护。 2．现代城市住宅小区物业管理工作存在的问题 2.1 工程质量问题较多，配套设施不完善 对近几年来的物业投诉问题的相关数据进行分析发现，投诉最多的是工程质量问题，给业主装修和生活带来了很多麻烦。业主将这些反馈给物业，物业在安排相关人员进行检修时，往往会拖很长的工期，有些物业公司甚至采取消极应付的态度，引起了业主的不满。此外，在很多住宅小区，房地产开发商和物业管理脱节，在设计和运作时很少甚至是没有考虑到物业的生产、消费和流通。宣传时说到的景观、器材、停车位等在业主入住时仍无法正常使用，配套设施不完善。 2.2 物业服务费用收缴困难 据统计，我国住宅类小区物业管理属于微盈利行业，相当一部分物业公司属于保本经营，有些甚至处于亏本经营状态。这种状态的产生一部分原因是物业公司收费标准不清楚、不公开、不透明，有些甚至是高标准收费、低标准服务，这引起了业主的极度不满，他们就不愿意缴费，严重的影响了物业公司的正常运转。 2.3 立法不完善，竞争机制不健全 到目前为止，我国关于物业管理方面的法律只有《物权法》和《物业管理条例》两部，还存在很多需要完善的地方。首先，选择物业公司时，很多选择和房地产开发商有关系的物业公司，缺少对开发商的监管，以至于部分开发商没有有效的负起责任。其次，已售房的出现质量问题时，部分物业公司配套设施不完善，采取消极对待的方式，给业主购房带来一定的风险，但并没有相关法律对此作出明文规定。再次，没有相关法律对物业的收费标准作出明确规定，对于业主私搭乱建、不按时缴费的情况也没有明确制裁方面的规定。最后，物业管理市场竞争较为混乱，灵活性较大，以至于部分物业公司钻了暗箱操作的空子，因此，应该健全竞争机制。 2.4 缺乏专业人才，服务水平有待提高 物业管理行业在我国的发展还处于初级阶段，人才储备严重不足。目前，从事物业管理的大多数是由房地产管理人员转型而来，专业的物业管理人才欠缺。此外，从事物业管理的基层人员学历普遍偏低，素质不高。由于物业管理行业的发展尚不成熟，专业人才聘用机制不完备，导致从业人员的资历等级、员工素质参差不齐，较为散乱。在