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“武汉汤逊湖别墅项目”策划方案 “武 汉 汤 逊 湖 别 墅 项 目” 策划方案 当你塑造了一座建筑物，你就是创造了一个生命，它会跟你谈天! 路易·康 前 言 武汉汤逊湖别墅项目地处武汉市南郊，属武汉光谷板块，北与张家池一衣带水，西与汤逊湖连成一片，占地约800多亩，规划为别墅开发项目。本案重点对别墅项目开发前期的大势把握、战略规划、策略设计等进行纲要性策划。 2002年号称中国别墅年，不少发展商既赚银子又赢牌子，市场火爆引来众多跟风者，未来一至两年别墅将继续风行地产市场，同时进入优胜劣汰阶段。过于容易获取的成功使大多武汉发展商无意苦练“内功”，别墅市场“主题泛滥，克隆成风，卖点过多，卖相太差。”可以预见的是，正如广州、上海等地一样，上述发展商将大多为市场抛弃。 “房地产每一环节皆具创新细胞”、“万科的成功仅在于细节完美”，这两句业界名言启示着我们的方向。本项目要脱颖而出，品牌致胜，必须规避武汉同类项目弊端，从企业理念、开发主题、规划设计、景观营造、营销推广等各环节全面创新，并注重于细节处追求统一、完美，依市场反馈迅速调整完善，方可制胜未来。 目 录 第一部分 客观分析 国际房地产市场情况5 国内房地产市场情况5 政治与社会环境5 WTO对中国住宅产业的影响6 国内房地产发展趋势6 别墅概论7 国际别墅市场情况7 国内别墅市场情况7 体验经济浪潮8 经济价值演进的四个阶段 9 体验经济的内涵9 体验经济对生产及消费的影响9 体验经济中的体验营销9 第二部分 武汉房地产市场情况 武汉房地产市场分析 11 武汉别墅市场情况12 别墅市场总体情况及其特点12 武汉市别墅市场存在的问题12 武汉市别墅市场需求13 第三部分 别墅消费群分析 别墅消费群共性15 基本特征15 别墅消费的本质15 消费群体细分16 职业与阶层的区分16 消费形态区分16 别墅消费者的消费行为17 消费动机17 影响购买决策的因素17 别墅消费者的生活型态17 心理特征17 消费理念17 生活态度18 第四部分 项目分析 光谷板块分析19 光谷态势分析19 光谷人群分析19 项目分析 优势19 劣势19 机会20 威胁20 第五部分 项目定位 战略定位20 消费群体定位20 核心消费群21 主消费群21 次消费群 21 主题定位22 产品定位22 价格定位22 项目命名建议23 水天美墅馆23 美墅境界23 传播口号定位23 时间定位23 第六部分 规划设计建议 规划设计24 规划设计模式24 规划原则25 规划原理25 建筑设计26 有机建筑26 单体设计建议27 园林景观设计27 景观设计模式27 相关建议28 第七部分 社区功能与配套 物业管理服务30 智能化管理服务30 酒店式管理服务30 常规式物业管理服务30 配套设施30 硬件30 软件31 第八部分 营销推广策略 营销模式32 营销推广策略32 广告推广策略34 结语35 第一部分 宏观分析 国际房地产市场情况 国际房地产大多是地产，业主拥有土地永久使用权。建筑物是土地上由业主参与或自行设计建造的附着物。 国际房地产开发商仅是投资商角色，市场调研、规划设计、建筑施工、物业管理等全部交由专业公司打理，行业分工精细化。 建筑物注重细部装饰，用建筑元素、符号表现某种风格，关注整体品味及天际线。 房地产设计、用材无论是欧美地区或澳洲等地，大多注重自然环保。建筑依地形原貌，尽量选用环保材料等。 居住郊区化、低层低密度住宅越来越受中高层收入人士青睐，城市中心区高层住的大多是平民。 住宅设计重回“城镇”模式，人们在注重自己的独立之外，也开始重视周围的环境，注重邻里及社区居民相互之间关系。人们希望拥有的不仅是一栋孤单的好房子，而且要有一些相处和睦、最好志趣相投的邻居。 特别注意保护当地历史意义的古建和名胜，严格控制建筑高度。 注意控制住宅区的建设容量，避免拥挤，控制人口密度、住宅区的空间关系、路边停车设置及绿地比例。 国内房地产市场情况 政治与社会环境 （1）、政治、政策环境 “四新”（新技术、新产品、新设备、新工艺）技术的全面运用，提升住宅小区的居住环境、住宅功能、工程质量、物业管理水平，推进了住宅产业现代化。 央行对房地产开发贷款与购房按揭新政策的出台，降低了房贷风险，也提高了房地产开发的门槛。 国家康居示范工程的启动，不仅在开发理念、规划设计、环境设计等方面体现以人为本，而且在住宅的功能与性能、设备与设施的装备水平等方面有明显的进步和提高。 国家对别墅用地的审批限制，不仅为别墅市场营造了有利的市场环境，同时使别墅迎来更残酷的市场竞争。 （2）、社会环境 受“非典”疫情的影响，健康与安全成为今后住宅开发的一大趋势。 居住环境与住宅质量的提高，生活质量的改善，居住