凯光国际项目发展背景研究及定位分析报告.doc

凯光国际项目发展背景研究及定位分析报告 凯光国际项目发展背景研究及定位分析报告 凯光国际 City Integrated Residential谨呈：新余凯光房地产开发有限公司 项目发展背景研究 及定位分析报告 3 前期策划阶段泛城的任务 市场调研 项目发展背景 研究及项目总 体定位 项目规划设计 概念方案建议 项目财务分析 07.04.01~ 07.04.10 07.04.11~ 07.04.30 07.05.01~ 07.05.20 07.05.21~ 07.06.10 根据双方合同，泛城应于07年4月30日前向凯光地产提交第一阶段《项 目发展背景研究及项目总体定位报告》。 第一阶段 第二阶段 第三阶段 4 项目定位分述 ?? 项目住宅定位 ?? 项目商业定位 ?? 项目酒店定位 宏观背景研究 项目基础分析 项目总体定位 ?? 城市宏观观察 ?? 房地产市场分析 ?? 区域中观分析 ?? 地块解析 ?? 项目核心价值 ?? 项目SWOT分析 ?? 定位前提研究 ?? 项目总体定位 报告逻辑地图 5 酒店式公寓调研 项目宏观背景研究 6 城市宏观观察 房地产市场分析 7 新余地处江西省中西部，总面积3178平方公里。全 市总人口111.6万，城区人口43万。 ?? 新余历史悠久，早在5000多 年前，新余先民就已在这方 水土辛勤耕作、繁衍生息。 三国吴宝鼎二年（公元 267 年），新余就已建县，迄今 有1700多年历史。 ?? 新余人才辈出，江西第一个 状元卢肇，北宋江南第一个 宰相王钦若，明朝权臣严 嵩，国画大师傅抱石，医学 巨子何大一都是新余人。 城市背景 ——新余概况 ?? 新余地处江西省中西部，袁河中下游，是赣西地区的 交通枢纽和经济重镇，新余至上海、广州车程均在8小 时之内。 ?? 新余市总面积3178平方公里。2006年，全市总人口 111.6万，江西省排名第十。 ?? 新余陆路交通便捷，京九铁路傍市而过，浙赣铁路横 贯东西，赣粤、沪瑞两条高速公路和四条省道在新余 交汇。经高速公路通达昌北机场仅需 1个多小时。 ?? 新余人均绿地面积和绿地率均列全省第一，是江西省 宜居城市。城市环境优美，正在争创国家园林城市。 ?? 2006年，新余人均GDP达 2388美元，居 江西省第2位，仅次于省会城市南昌。 ?? 新余因钢建市，素有“钢城”之称，是 江西工业化程度最高的城市。已经形成 以钢铁工业为龙头，机械、纺织、化工、 建材、电力、煤炭、食品工业为支柱的 工业生产体系。 ?? 新余铁矿储量排名江西第一，硅灰石储 量全国第二，是江西钢铁基地和全国锰 铁生产基地。 新余下辖渝水区、高新技术经济开发 区、仙女湖风景区和分宜县。 8 “十五”期间新余经济发展成效显著，居民消费能力大 大增强。 经济指标 统计项目 2001 2002 2003 2004 2005 全省排名 数值 77.78 96.23 116.96 144.06 177.31 17.1% 15935 31.6% 13123 8.3% 4229 86.2% 7163 38.9% 46.53 16.1% 9059 15.1% 数值 5041 4902 5788 5830 6764 环比增长率 10.0% -2.8% 18.1% 0.7% 16.0% 3 城镇居民人均 消费性支出 (元/年) 使用面积：22.0 城镇居民人均住房面积（㎡） 建筑面积：29.26 小型汽车普及率 （辆/百户） 8.7辆/百户 环比增长率 11.1% 19.7% 15.20% 16.5% 数值 7146 8240 9922 12112 环比增长率 11.7% 15.3% 20.4% 22.1% 数值 1552 2797 2532 12120 环比增长率 -37.7% 80.2% -9.5% 378.7% 数值 2522 1927 1287 2271 环比增长率 -9.0% -23.6% -33.2% 76.5% 数值 2242 3029 3715 5157 环比增长率 36.3% 35.1% 22.6% 38.8% 数值 28.86 31.89 35.02 40.09 环比增长率 9.10% 10.5% 9.8% 14.5% 数值 6003 6408 7087 7869 环比增长率 7.1% 6.7% 10.6% 11.0% 2 城镇居民人均 可支配收入 (元/年) 10 社会消费品 零售总额 (亿元) 8实际利用外资(万美元) 10出口总额(万美元) 4进口总额(万美元) 2人均GDP(元) 10地区生产总值GDP(亿元) ?? “十五”期间，新余市经 济获得高速发展，成效显 著： 1. 人均GDP位列江西省第2位 2. 城镇居民人均可支配收入 位列江西省第2位 3. 城镇居民人均消费性