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宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告 宁波奥克斯鄞州商务区写字楼项目初步定位报告 目录 第一章:项目分析 第二章:市场分析 第三章:项目定位 项目概况 项目概况 占地面积6631平方米； 建筑面积5.3-5.6万平方米 容积率：8.0-8.4； 建筑密度：40% 限高：100米 之 技术指标 项目概况 之 区位概况 鄞州商务区是城市三大商务区之一，是宁波未来的次级CBD 与核心商务区5公里的距离，有利于形成新的商务区 鄞州南部商务区 东部新城 三江口商务中心 项目概况 之 地块概况 位于天童南路和日丽中路交界处，是南部商务区连接鄞州商业中心（万达广场）的第一站，项目具有城市地标意义 项目北侧与鄞州公园相邻，景观资源相当优越 项目区位居住、商业氛围逐渐成熟，有利于商务人群的导入 本案 鄞州公园 项目概况 之 项目地位 项目品牌amp;奥克斯品牌 相比较与住宅、商业，写字楼城市地标概念更强，在塑造品牌的提升度上具备强劲的动力，品牌素质上也更具备品质感。 本项目将作为奥克斯重要的办公场所，同事由于区位优势，环境背景的良好具备高质品牌的可能，在此项目运作中，必须挖掘奥克斯品牌的潜能，使得项目品牌和公司品牌良性互动，彼此相生成长。 市场探索 大 势 篇 市场状况 供求关系：后续供应巨大，未来若干年，供严重大于求 2005年宁波写字楼供应面积约50万方，去化面积26.8万方，宁波写字楼市场开始进入供大于求的市场格局；随着鄞州和东部新城的相继启动，未来3年，市场存在200万的潜在供应，市场供严重大于求的局面不可避免。 板块分布：多元发展?，办公郊区化 ?宁波的商务板块从以前的单一三江口区域逐渐向四周扩散，在环城西路、月湖公园、百丈东路等区域形成了一定商务氛围，而随着鄞州区、东部新城的崛起，宁波商务区的节点分布将更为清晰。 租金售价：售价不变，租金下降，但是后期下降的空间不大 受到供求关系的影响，近期市区部分写字楼租金出现下调现象，如都市仁和部分租赁物业租金价格下调到1.7元，波特曼的租金也有所回落。考虑到目前宁波市场的租金水平，进一步下调的可能性不大。 办公市场----大势篇 阶段发展 第一阶段 （上世纪90年代中后期） 本阶段为写字楼市场的初步形成期，出现了中农信、华联写字楼、平安大厦、人民保险大厦等一批代表性的写字楼 由于受亚洲金融危机、国家宏观调控等因素的影响，市场吸纳能力有限，整体租金水平较低、空置率较高，写字楼市场在90年代末陷入低谷 中农信国际商务大厦 平安大厦 华联写字楼 阶段发展 第二阶段 （本世纪初） 城市经济发展迅速，在需求强劲增长的拉动下，存量写字楼逐渐得到消化，写字楼租金/售价上涨，空置率显著下降 写字楼投资逐渐升温，一大批烂早期的烂尾楼重新包装，如中宁大厦、天元大厦、华宏国际中心等，但写字楼的综合品质依然没有显著提升 天元大厦 中宁大厦 华宏国际中心 银亿外滩大厦 阶段发展 第三阶段 （2003年以后） 城市进入了快速发展期，东部新城及鄞州中心城建设成为城市发展的两大主要推动力 一批品质较高的写字楼项目陆续或即将投入市场，如波特曼中心、金隆国际，写字楼的综合品质将得到提升 波特曼中心 金隆国际 新天地国际商务大厦 办公市场——大势篇 板块变动 鄞州南部商务区 东部新城 三江口商务中心 环城西路商圈 江北 宁波写字楼市场正从三江口单一的商务区向多元商务体系结构发展，市中心用地的缩减，使得办公郊区化成为未来写字楼市场的主要发展方向 办公市场----大势篇 目前宁波市场写字楼保有量估计在200多万方，而未来几年新增的供应量估计超过200多万方，是目前保有量的一倍左右。未来将形成供大于求的市场格局。 2006年，宁波市场写字楼供应量估计在90万方，即使需求量在2005年的基础上增加20%，供需比例也将达到3：1左右 供求关系 2006年 2007年 2008年~ 市场保有量200多万 新增供应200多万方 约100万M2 鄞州新区 约40万M2 约100万M2 科技园区 东部新城 入住率 供求关系：需求 天一广场周边 成熟写字楼 其他区域成 熟写字楼 近期竣工 写字楼 保持着市场上最高的住入率，平均在95%以上，地理位置优势及多年的客户积累是主要原因，如人民保险大厦、平安大厦、华联写字楼等 商务氛围和配套商业设施较天一广场周边地区差，入驻率略低于上述区域，但仍然保持90%以上的平均入驻率，如崇光大厦、鄞信大厦、天宁大厦等 由于多在2004年竣工，目前正处于装修期和陆续入驻期，目前入驻率约40-60%，如东海曙光写字楼、外滩大厦、华宏国际中心等 在新增客户和原有客户扩租的推动下，现有写字楼入驻率持续上升，目前品质相对较好的成熟写字楼的平均入驻率在