山东淄博盛世康城湖景名宅项目三期营销策划方案销售推广策略.docVIP

山东淄博盛世康城湖景名宅项目三期营销策划方案销售推广策略 谨呈：山东安沃达置业有限公司 2013年2月 盛世康城三期2013年度 营销策划方案 前 言 2012年是淄博房地产市场的刚需年。在宏观调控政策的高压下，住宅市场的投资需求受到极大抑制，而刚性需求在一段时间的观望后逐渐释放，并带动市场回暖，成为支撑2012年淄博房地产市场的绝对主力，中小户型的供需平衡保证了2012年淄博房地产市场的平稳发展。 2012年盛世康城三期在经历了长达半年的蓄客和等待后于11月17日平稳开盘，虽然错过了销售良机，但销售业绩较为平稳。2013年在市场平稳向暖而又竞争激烈的大背景下，工作目标以消化剩余房源及加推高层为主，销售任务异常艰巨，需要各部门齐心协力，共创佳绩。 结构导示 项目分析 市场分析 营销策略 推广执行 宏观政策 竞争项目 项目定位 推售政策 营销策略 包装完善 优惠促销 广告计划 销售总结 产品梳理 项 目 分 析 2012年销售情况： 2012年1月1日至12月底，完成了二期尾房清盘及三期首批房源的蓄客及开盘工作，全年共销售房源88套，合同额约4810万元，回款约4409万元。 2012年上半年以消化二期尾盘为主，三期怡园自5月底开始蓄客认筹，由于预售证办理延迟，系统的推广计划被中断，错过了最佳的销售时机，直到11月17日才开盘。三期首批推出40#41#42#43#49#五个楼座共178套房源，截至2012年底，三期住宅销售74套；为增加年底回款，12月下旬推出剩余44-48#五栋楼开始蓄客，预计2013年6月份开盘。 2012年 4月底，配合开发商完成了二期畅园第二批9栋楼的顺利交房。 2012年销售总结 2012年4月底：盛世康城二期第二批小高层圆满交房； 2012年4月底：盛世康城冠名奇石博览会； 2012年5月28日：三期首批房源开始认购； 2012年6月：盛世康城老业主端午节送“靓粽”活动 2012年7月22日：三期怡园首批房源内部选房； 2012年8月：盛世康城冠名淄博电视台小主持人大赛； 2012年11月17日：盛世康城三期盛大开盘。 【盛世康城2012年大事记】 2012年大事记 2012年大事记 4月：盛世康城杯第七届奇石展 8月：盛世康城杯小主持人电视大赛开幕 11月：盛世康城三期怡园盛大开盘 二期畅园销售价格一路攀升，由开盘价3880元/㎡逐步提升至5400元/㎡；三期开盘起价基础较高，开盘价5750元/㎡，价格抗性较大，市场接受需要一定的过程。 项目销售走势 均价 |--------------------二期-------------------| |------三期-----| 55% 98套 178套 5838元/㎡ 合计 50% 22 44 5810 49#楼 43% 18 42 6110 43#楼 31% 11 36 6010 42#楼 88% 21 24 5630 41#楼 81% 26 32 5630 40#楼 销售率 成交 (套) 体量 (套) 均价 (元/㎡) 楼座 三期首批房源均价及分楼座销售率 盛世康城三期怡园首批楼座于2012年11月17日开盘，截至2013年2月20日三期累计销售98套住宅、2套商铺；签约86套，合同金额4782万元，实际回款4334万元。 2012年销售总结 三期首批剩余房源情况 三期首批房源受刚需支撑小户型销售良好，40#41#楼80㎡小户型仅剩余10套；42#43#电梯多层价格较高，销售较慢；49#价格较低，户型以三室为主，后期将逐步消化；商铺由于销售周期较长，超市尚未动工带动作用有限，后期将加大推广力度。 合计 商铺 住宅 产品 类型 单价高 58-105 5908-6438 99-138 5601.81 49 42-43# 总价高 59-75 5418-6128 108-124 2622.22 22 49# 不成熟 127-155 8488-9888 150-165 2440.91 16 40-41# 49-51 总价 (万元) 96套 三层单价高 女儿墙挡 5956-6166 81-83 821.94 9 40-41# 销售 难点 单价 (元/㎡) 户型 (㎡) 可售面积 (㎡) 可售套数 (套) 楼座 一二期尾房情况 目前一二期剩余尾房以无产权阁楼及二期商铺为主。由于市场低迷、产品本身难点较大，剩余房源整体销售抗性较大，销售速度较慢。后期将以现房特惠的方式进行促销，加快现金回款。 位置偏 总价高 77.2-189.5 6908-8008 107-252 2651 3569.26 20 商铺 68-70 10.4-17.1 总价 (万元) 46套 合计 顶层 首付高 5544 124-128 209 377.5 3 住宅 没有产权 2000 51