日新伟业 四川绵阳千城美地项目定位及物业发展建议.doc

日新伟业 四川绵阳千城美地项目定位及物业发展建议 发展建议 谨呈：九洲千城置业有限公司 2009年9月rx-qc-3 项目研究工作阶段划分 第三阶段 项目定位及物业发展建议方案编制 第一阶段 项目市场调研 第二阶段 项 目 定 位 研 究 项目背景 核心问题 可借鉴案例 市场环境分析 项目定位 物业发展建议 20009/08/10 20009/08/19 20009/08/26 20009/09/2 ·项目研究体系建立 ·市场研究 ·借鉴参考案例解析 ·项目整体定位 ·项目规划调整建议 ·物业发展建议 报告结构 项目简介 项目属性界定 命题结构化思维 项目环境分析 参考借鉴案例 项目整体发展战略 项目定位 规划方案及物业发展建议 项目营销攻略 1 2 3 4 5 6 7 项目简介 项目位于绵阳高兴技术开发区绵 兴路57号，临绵兴东路宽约132 米，进深218米。地块较为方正。 绵阳位于四川盆地西北部 为四川第二大城市、国家确定 的全国惟一的“科技城”，重要的国防军工和科研生产基 地 ?? 项目距离成都1.5小时车程，成绵乐城际铁 路修通后将缩短为半小时。 ?? 绵阳市辖涪城区、游仙区和安县、平武、 北川、三台、盐亭、梓潼六县，代管江油 市和四川省人民政府科学城办事处。 报告结构 项目简介 项目属性界定 命题结构化思维 项目环境分析 参考借鉴案例 项目整体发展战略 项目定位 规划方案及物业发展建议 报告回顾 1 2 3 4 5 6 7 项目所在区域配套成熟，但整体档次不高； 区域内建材市场影响项目居住品质 ??项目所在区域居 住氛围一般，配 套较为完善，但 档次不高。 ??区域内企业较多， 周边为大型建材 市场，区域环境 略显凌乱。 区域属性 项目四至范围，北侧临路，周边为建材市场 本案 ?? 项目北侧正对海棠 花园，隔路与3536 厂、新城宾馆相望。 ?? 项目东侧为临街商 铺，以经营五金建 材为主。临大型建 材城 ?? 项目西侧临街商铺， 以经营五金建材为 主。税务局、汇特 公司、钢模租赁站 也分布在项目以西。 ?? 项目南侧为居民住 宅区，社区配套完 善。但整体档次不 高。 项目四至 项目地块方正，内部平整，有需拆除建筑 ??地块经济技术指标 ??容积率：3.0 ??用地面积 289#990099588.3㎡ ??项目地块较为方正， 利于规划布局。 ??地块用地较为平整， 内部有少量需拆迁 建筑。 项目属性 项目属性界定：中国科技城主城区边缘， 规模一般、缺乏项目资源支撑的住宅项目 ??城市属性： ??区域属性 ??项目属性 中国科技城 绵阳四川省第二大城市、西部电子城，国家确定的全国惟一 的“科技城”，我国重要的国防军工和科研生产基地，同时 也是联合国改善人居环境示范城市。 1、连接主城区至高新区的纽带 项目位于高新区腹地，拥有快捷的交通通达主城区； 2、区域为大型建材市场 项目所在地整体属性为五金建材市场，同时有一定的企业， 居住氛围不佳，区域配套成熟，但档次不高； 缺乏强势资源 项目用地方正平整，区域内植被茂盛，但缺乏强有力的自然 资源或人文资源优势；项目地段价值一般，具备分解 项目属性界定 命题结构化思维 项目环境分析 参考借鉴案例 项目整体发展战略 项目定位 规划方案及物业发展建议 项目营销攻略 1 2 3 4 5 6 7 项目简介 项目环境分析 1 市场大势分析 2 产品机会分析 3 客户竞争分析 4 未来竞争分析 1 市场大势分析 宏观特征 城市格局 房地产供需分析 02-08年绵阳GDP增长情况 370 397 482 483 561 743 673 12.5% 13.9% 13.0%13.0% 10.2% 14.3% 4.3% 0 300 600 900 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 0.0% 6.0% 12.0% 18.0% 国内生产总值（亿） 增长 宏观经济增长 房地产业发展状况 小于4% 萎缩 4-5% 停滞 5-8% 稳定发展 大于8% 高速发展 GDP增速与房地产发展的关系 ?? 绵阳GDP处于高速发展的阶段，除了08年特殊情况外，绵阳近6年来平均增 幅保持在12.8%。根据GDP与房地产发展的关系，绵阳房地产市场正处于高 速发展的阶段。 ?? 自04年以来，绵阳GDP稳步攀升，增幅节节上升，保持了快速发展的势头。 发展阶段 启动阶段 快速发展阶段 平稳发展阶段 减缓发展阶段 人均GDP （美元） 需求特征 生存需求 生存、改善需求兼有 改善需求为主 改善需求为主 发展特征 超速发展 单纯数量型 快速发展 以数量为主，数量与 质量幵重 平稳发展 以质量为主，数 量与质量幵重 缓慢发展 综合发展型 年度 绵阳人均GDP （元） 2002年 7100 2003年 7520