发展房地产中介营销模式研究.pdfVIP

^，才保证了信息产业的高速发展啪。自主品脾信息产品和自有信息拄术的能力的提高t都直接影响着信 息产业的发展，因而适当增大对信息技术产业的投资力度十丹必要。 参考文献 20043 Eli[5]目际坑计信息中o1999～2001年中目备*E信息化承早甍评与比较研究[J]．坑忡研究t [2]H敬军信息化指数横目器Ⅱ宁信息化水平∞饲虚[门瑰代情报．2004．7 4 CS][4]*静i动与§旨；我目工业化与信息化口]．蛙济师，2005 作者简介 社n步*，#得目#寺“3{午．研t}自*科研f理． 攀缫熏鬻飘露麟囊鬻瓣；鬟蒸戆 房产中介营锖是指委托人提供房地产信息和居问代理业务的活动，也就是有关机梅为房地产交易双方 牵线搭桥，提供信息，促成交易的话动。它主要包括的业务类型可以大体分为商品房中舟营销，二手房市 场中舟营销；业务范围包括房屋的代理锘售、房屋的租贾、办理各种手续、代办各种贷款等等．近几年来 房产中介发展迅速．已探^剜社会生活的各个方面，特别是房产市场运行机制的逐步完善以殛市场细分的 H益加剧．房地产中介行业逐步显现，它对于盘活存量，联动消化增量，促进房地投资与消费的双向拉 动，完善房地产市场漉通体系等方面发挥了越来越大的作用．同时它叉具有传播市场信息．加速市场流动 的功能，对于提高房地产市场效率．促进房地产市场进一步完善和规范有着重要的促进作用。房地产中介 是房地产细分和集约化经营的结果．是房地产市场活动的重要组成部分t其发选程度已成为房地产市场是 否成熟的重要标志。 一、房地产中介营销现状 房地产市场的发展给中介行业的发展和完善带来了机会t中介行业在房地产市场也发挥着越来与越重 要的作用．中介营销作为房地产铺售的一种方式已逐渐被开发商和进行房屋交易的业主所接受和认可。 明显豹标志就是人们的消费结构从过去的生存墅开始向舒适塑升缓．但是沈阳市与南方的一些城市相比． 如上海、罐圳、玮拇等．居民收^仍然不高．根据实际收人水平的分布情况显示．约有70％的家庭为中 低收人家庭。中等收^人群是中国未来社会的主体．家庭住房问题主要通过新建的刨新型且高性价比的中 挡房和中高档房来解决{低收人家庭的住房问题．不应运过建大批慨档房来解捷，主要通过价位较低的二 手房市场的大量存量房来解决。 无论是商品房还是二手房．交易的过程都是通过营销或营销的一十部分来实现的。本文主要以沈阳为 研究对象．在国家宏观政策和沈用地方微观环境的影响下，分析沈阳市中介营销的地位和作用。 (一)商品房市场中介营销 沈阳的商品房市场在经历了2004年的火爆之后，2005年以来许多开发商都开始触觉到了销售的难 卯D 度。当然，这种原因的形成受很多方面的影响和制约，比如房地产市场的供大于求，“泡沫经济’’的紧缩 等，但是有一点最值得提出的是，沈阳开发商大包大揽的现状也决定了对风险承受能力弱，受市场影响极 大的状况。开发商往往自己开发、自己销售、自己的物业管理，形成。一条龙”的服务，但每个项目都不 是完全专业的，这样自己的风险当然会很大。在撰写本文中走访了沈阳20多家商品房楼盘，包括尚品天 成、格林豪森、假日．伊丽雅特湾、亚都名苑、保利花园，五彩园、嘉鑫园、佳和新城、金华苑等楼盘， 根据在实际的调研中所获的资料显示，只有嘉鑫园是聘请专业的销售公司来代理销售，按照这样的比例来 计算的话，那么沈阳市由销售代理公司销售的楼盘大约只占到了5％，而其他楼盘均是由开发商自己建立 的销售队伍来销售的，他们觉得这样会提升自身楼盘的知名度和美誉度，尤其是利润率的提升，这样也可 使开发商更放心自己的员工来做房地产中最为重要的一个环节——销售。然而事实却恰恰相反，这样无形 中就增加了开发商投资和收益回报的风险。下图是关于是否聘请专业代理公司的SWOT分析： 衰3．1聘请销售代理机构的SWOT分析 优势： I．降低销售成本 劣势： 2．开发商可以更安心注重工程质量，从而反向拉 1．目前市场上正规的专业公司少，信誉度不高， 动楼盘的销售 企业在选择上有一定风险 3．减少开发商的销售风险 机会：