慈溪阳光老年城项目前期策划报告终.doc

慈溪阳光老年城项目 前期策划报告 上海厚业 2011-11-7目录 第一部分、国内老年公寓市场解读 - 3 - 1.1、人口现状 - 3 - 1.2、老年公寓发展现状及存在的问题 - 3 - 1.2.1、市场现状 - 3 - 1.3、我国城市老年公寓的发展方向 - 5 - 第二部分、慈溪老年公寓市场解读 - 8 - 2.1、慈溪老年市场 - 8 - 2.1.1、人口结构 - 8 - 2.1.2、居住情况 - 8 - 2.1.3、生活习性 - 9 - 2.1.4、消费特点分析 - 9 - 老人自身消费特点 - 9 - 子女消费特点 - 10 - 2.2、慈溪老年公寓市场现状概述 - 10 - 第三部分、案例借鉴 - 11 - 3.1、上海亲和源 - 11 - 3.2、杭州金色年华 - 13 - 3.3、江阴夕阳红 - 16 - 3.4、余姚舜辰老年公寓 - 18 - 第四部分、项目分析及提升建议 - 21 - 4.1、项目地块分析 - 21 - 4.2、项目方案解读 - 21 - 4.3、项目SOWT分析 - 23 - 4.4、本项目物业发展提升建议 - 24 - 4.4.1、社区规划布局建议 - 24 - 4.4.2、交通布局 - 24 - 4.4.3、景观建议 - 25 - 4.4.4、住宅产品建议 - 26 - 4.4.5、户型产品建议 - 27 - 4.4.6、房屋装修 - 28 - 4.4.7、智能化配置 - 30 - 4.4.8、特色配套服务建议 - 31 - 第五部分、市场推广策略 - 33 - 5.1、项目定位 - 33 - 5.2、客群定位 - 33 - 5.3、经营模式分析 - 34 - 5.3.1、经营模式解读 - 34 - 5.3.2、经营模式分析 - 35 - 5.3.3、经营模式建议 - 35 - 5.3.5、经营模式阐述分析 - 36 - 5.3.6、收费参考建议 - 39 - 5.4、开发次序建议 - 40 - 六、项目经济测算 - 42 - 6.1、项目建设投资 - 42 - 6．2、项目建设资金安排使用 - 0 - 租金回收分析 - 0 -  第一部分、国内老年公寓市场解读 1.1、人口现状 我国已经进入老龄化社会，老龄化问题已经成为重要社会问题。 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.8亿，占我国总人口的13.3%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2030年，中国65岁以上人口占比将超过日本，成为全球人口老龄化程度最高的国家；到2040年，老年人将占全国总人口的28%，届时每三个半人口中就有一个老年人口；到2050年，60岁及以上老人占比将超过30%，社会进入深度老龄化阶段。另有调查显示，中国约有1000万名80岁以上的高龄老人需要照顾，而城市老人中，98%依靠自我养老。 1.2、老年公寓发展现状及存在的问题 1.2.1、市场现状 市场模式处于起步摸索阶段。 规模小、功能单一、规划专业水平低、设计不符合老年住宅标准等问题。 市面上现有的老年公寓品质层次较低，一些地区存在名为老年公寓的住房，但并未考虑老年人的生理行为特征，其居住小区不仅规模小，配套设施不齐全，而且多为原来已开发住房，只冠以“老年公寓”之名进行销售，从选址规划，户型设计到相关服务设施的建设与实际意义的老年公寓相去甚远。 “老年公寓市场”潜力巨大 2000年国家有关部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到进一步增长。北京房地产市场上已经出现了东方太阳城和北京太阳城两个针对老年客户的楼盘，并且在市场上得到了较好的反响。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年人住宅产业是一个亟待开发的产业。 政府倡导、市场有需求，但产业鸿沟阻碍了社会资本进入的动力 目前对于解决老龄化进程中的老年人居住养老问题，政府鼓励倡导社会资本进入养老地产解决日益严重的养老设施落后等问题，希望社会资本进入给老年养老市场带来变化和创新，提升了老年公寓的档次。同时，随着我国老年化比例越来越高，面对未来广阔市场，吸引了一些企业关注养老事业，个别民企尝试进入，如上海亲和源、杭州金色年华等项目，但大部分企业兴趣终归是兴趣，缺乏从心动到实际行动。造成社会资