某美食城项目投资可行性研究报告(可编辑).docVIP

某美食城项目投资可行性研究报告 三、建设条件与场址选择 1、建设条件 鉴于某美食城项目的选址局限性,结合原项目的业态转型,以及整个项目定位为主攻商务、时尚消费,某美食城项目的建设条件要求相对较高,整个负一层需要进行全面的升级改造。同时,对改造硬件建设的要求应放眼未来,多采用新材料、新工艺、节能减排能耗较低的装饰工艺和设备设施。 从目前的场地现状来看,某美食城项目的前期投入当中,硬件的建设投入相对需要占一个比较大的比例,约占总投资额的50%。 2、场址选址 场地选址鉴于某美食城项目是前期项目的转型之作,因此选址在本项目中基本符合建设要求,与餐饮行业要求周边交通流量与固定停车位、以及居民房屋密度等要求相符合。 四、项目建设规模及功能标准 1、建设规模 某美食城建设规模不超出前期项目的场地规模,负一层5597平方米全部用于项目使用场地,且建设内容仅限于内部装饰的升级改造,总建设建设规模相应并不大。 2、功能标准 某美食城项目功能标准以国家标准为基础,行业标准为重点,企业标准为补充的餐饮业标准建设体系。商务部于2007年发布了《餐饮企业经营规范》,对餐饮企业经营应具备的基本要求、经营场地、设备设施、规章制度、卫生安全和后续处理方面提出了规范要求。基于此经营规范,某美食城项目软、硬件建设应符合该规范的实施要求。 五、项目建设方案 1、建筑方案某美食城建筑方案按前期项目的方案实施,维持暨有建筑物的结构现状,仅对内部装饰部分进行改造。目前建筑部分配备有80KW、40KW高压变压器及自动切换配电柜各一套,可满足美食城项目的用电量需求。 2、平面布置方案某美食城在平面布置上采取大通道、全立体、互相通透等原则,如参考北京西单大悦城等成功项目的布置模式,对不同的餐饮品牌进行相应的布置处理。(详见附一) 3、配套公用工程 配套公用工程从目前的项目现状来看,基本不需要进行大面积的改造和增加,但需要对项目入口处的电梯的功能进行完善及验收。某地下停车场部分有预留车位45个,广场上方的公共停车位约有80个,合计约120个停车位,能满足用餐高峰时期的停车需求。 六、项目实施进度安排 1、工程项目管理工程项目要求某美食城项目部与改造施工方进行无缝对接,实时掌握项目质量与施工进度。充分利用各种管理工具,建立对改造工程进行科学有效的监督机制,排除安全隐患,杜绝施工事故,按既定计划完成整个项目工程施工。 2、项目实施进度 按照某美食城的改造工程项目规模,项目实施进度安排如下: 1)、原有设备设施的拆除:10天 2)、新增土建部分:15天 3)、内部天花吊顶及立面装饰施工:30天 4)、 综合布线:10天 5)、弱电施工:15天 6)、给排水工程:10天 7)、排烟及新风、空调系统:15天 8)、厨房设备采购与安装验收:30天 9)、管理培训及制度化建设:45天 项目总工期预估为60天。 七、项目投资估算与资金筹措 1、投资估算 某美食城项目投资主要包含内部装饰改造、餐饮行业设备采购、管理培训及制度化建设成本三大部分构成。 1)、内部装饰改造包括原有设施设备拆除、新增土建、内部天花立面装饰、综合布线、弱电、给排水、排烟及新风。 共预计费用为:5,597平方米 X 500元=2,798,500元 2)、餐饮行业设备采购包括厨房设备及加工设备、冷链、餐具、桌椅、食材原材料等。 共预计费用为:5,597平方米 X 300元=1,679,100元 3)、管理培训及制度化建设包括人员招聘、行业培训、环评、资质审核、办理许可证等费用。 共预计费用:100,000元 项目总投资估算为:4,577,600元 2、资金筹措 鉴于某美食城的经营特点,营业后现金流比较充裕,项目资金筹措方式适宜采取银行长期信贷及个人短期拆借相结合的方式,减轻投资人的资金压力。 八、社会效益分析 某美食城项目成功投入运营后,将会对周边餐饮服务项目起到辐射带动的作用。 鉴于本项目的定位及服务对象的特点,决定了本项目的较高的运营及服务水平,从而将会对周边餐饮业乃至某区餐饮服务水平与格局产生深远的影响,进一步提高某区餐饮行业的整体运营及服务水平,推动某区餐饮服务行业的健康发展。同时,项目本身大约能提供二百个就业岗位,为创造就业岗位作出应有的贡献。 九、风险分析 餐饮业明显出现下列态势: 风险类别:??1),增速放缓。中国餐饮业从1991年开始连续19年保持高增长,但从2009年开始,餐饮业增速在放缓,2009年餐饮业零售额接近1.8万亿元,同比增长16.8%,比过去19年平均增速下降了5.4个百分点。