案例借鉴：新江湾城.pptVIP

案例借鉴、新江湾城 借鉴原因： 1、与项目具有类似性 类似点一：同样处于近郊区域，经济型产品板块； 类似点二：板块发展初期，配套缺乏，无典型样板项目引领； 类似点三：一级开发，“做地”的开发思路，提升板块价值； 类似点四：同样具有一定原生态资源。 2、项目有其明显的成功之处 成功点一、板块通过运营后，从期初的经济适用房区域转变为目前上海的生态居住标杆区域； 成功点二、板块从期初地价5617元/㎡提升至目前最高价3.2万元/㎡。 新江湾城 新江湾城 高度：符合未来上海城市发展方向，符合上海作为“世界城市”的战略定位，富有前瞻性与权威性。 深度：要突出新江城独特的区位优势与产业竞争优势，进而强化其独特性。 广度：要跳出地产做地产，从城区发展的角度，全方位综合考虑居住、商业、工作、休闲等多元化需求。 新江湾城 借鉴点二：鲜明特色的双主题定位——绿色生态港，国际智慧城。 新江湾城 借鉴点三：合理的运营模式——规划现行，熟地开发；先造景后转让、先定位后招商、先建绿后建房。 新江湾城 规划现行：新城具有全局性的规划理念，将整体划分为5大功能区分鲜明的主题性板块。 新江湾城 开发节奏：板块有合理的开发模式，产品线与配套线互动开发，每期开发均有一定影响力的配套工程作为价值支撑。 新江湾城首期产品——新江湾城1号 新江湾城现阶段项目产品 案例借鉴启示 本报告是严格保密的。 本报告是严格保密的。 五角场 新江湾城 黄 浦 江 上海城郊区域，融合经济、文化、教育于一体的复合型新城，目前已成为上海高品质生态居住区的标杆区域。 成功借鉴点： 借鉴点一、具有足够高度、深度、广度的定位原则； 借鉴点二、具有鲜明特色的双主题定位； 借鉴点三、合理的运营模式——规划现行，熟地开发； 借鉴点四、有序的产品策略，从弱化区域抗性产品——提升区域价值产品。 ？ 借鉴点一：新江湾城具有足够高度、深度及广度的战略定位原则 嫁接生态、国际文化交流两大特色主题概念，由六大主题板块，三大重点项目和一条生态走廊组成，打造具有独特性、标志性的新城。 开发遵循三大理念：“先地下后地上，先配套后居住，先环境后建筑”。 首先通过生态环境、水系循环、道路交通、景观架构、生活服务和市政配套六大体系的实施（包括“七通一平”基础设施建设，各类公共绿化水系景观、开放空间系统的建设），形成可供房地产开发企业进行房地产开发的熟地，随后以土地招标方式进行转让。 土地增值： 05年1月拍出首块土地，楼面地价5617元/㎡； 随后随着华润、绿城等品牌开发商进入，楼面地价不断抬升，07年出让土地地价在12000-20000左右；09年楼面单价从2.3万-2.7万-3.2万/㎡ 。 中央区板块 滨江板块 湿地公园板块 中央居住区板块 江湾城市副中心板块 板块之一：滨江板块 定位：为黄浦江旅游带的“北结点”，为休闲、旅游中心； 配套项目：游艇俱乐部、主题公园、滨江高尔夫。 板块之二：中央公园板块 定位：中央社区，知识产业的孵化中心和交流平台，“中央智力区”的核心和关键性项目； 配套项目：思想者天地（中央公园）、智慧大厦和智慧广场、SOHO办公区。 板块之三：湿地公园板块 定位：高档居住区、面向上海的知识型名流天地； 配套项目：湿地公园 板块之四：江湾城市副中心板块 定位：五角场城市副中心的重要组成部分，以休闲商业、大众餐饮、知识商务为主 配套项目：主题酒店、美食公寓 板块之五：中央居住区 定位：主流居住区，面向上海市的大型居住区 首期：配合复旦大学新校区，启动新江湾城中央区示范工程。卖中央区的地。 二期：配合五角场的工程，启动江湾城市副中心示范工程，卖中央居住区的地。 三期：启动滨江旅游示范工程，卖湿地公园、滨江旅游板块的地。 1.6 容积率 11-18层高层和小高层 建筑类型 96-148㎡毛坯两房、三房 项目主力产品 100-113㎡毛坯两房 首期产品 30000元/㎡以上，100-140两房、三房（2010.3） 项目四期待售产品、售价 06.4.29，10000多元/㎡ 首期开盘时间/价格 5617元/㎡，拿地时间05年1月 楼面单价 28万㎡ 建筑面积 17.6万㎡ 占地面积 借鉴点四：有序的产品策略——主打舒适型产品 首发小户型、低总价产品，快速去化，弱化区域抗性。 后期产品品质明显提升、户型放大，主打品质改善型市场，强化项目优势。（如复式、平层大户型、精装修等） 玺园，开发商九龙仓，新江湾城项目，总建10万㎡，容积率1.70，预计2010年4、5月开盘，高层为主，未来将以高标准精装修面市。 盛世豪园，开发商军华置业，总建20.5万㎡，容积率2.0，小高层，一期售罄，主力户型86-100㎡两房，120㎡左右三房，二期将于2010年年底开盘，户型仍