2011十大主题机会之十：地产股最严调控后否极泰来.docVIP

2011十大主题机会之十：地产股最严调控后否极泰来 　　2010年即将过去，这一年，在中央各种调控政策下，地产股屡屡受挫，股价从2009年的暴涨变成了2010年的暴跌。楼市的“政策年”，同样成了地产股的“政策年”。 　　不过，值得一提的是，在最严厉的地产调控后，地产股的各种利空政策被业内解读为靴子已经落地，那么，明年地产股是否将迎来新一轮的行情，否极泰来呢？《每日经济新闻》将带您一起探寻。 　　2010年美丽预期破灭 　　2010年，政府为抑制房价，调控政策频出。“国十一条”、“新国十条”、“限购令”、存款准备金率上调、加息……一波接一波调控给房地产业施加了巨大的压力。 　　然而《每日经济新闻》根据WIND统计房地产企业财务指标发现，2010年前三季度，房地产企业营业收入同比大增25.66%，归属母公司净利润同比大增17.99%，双双实现增长。 　　招商证券指出，地产行业独特的先预售再结算的制度使得从销售房屋到最终结算，有1年半左右的滞后期。目前房屋销售比较旺盛，预计2011年也不会有明显的下降。因此，2012年半年报以前，房地产业绩增长无忧。 　　然而，即便在这样美丽的业绩下，地产股的股价仍然力不从心。 　　统计数据显示，2010年1月4日，地产指数为4271点；今年4月15日打出抑制房价 “第一拳”之前，地产指数小幅攀高至4300点；政策出台后，地产指数一路狂泻，到7月份中旬跌至2898点，期间新黄浦（600638）、荣安地产（000517）、ST珠江（000505）等个股跌幅高达40%，超过80只个股跌幅超过20%。 　　某大型券商研究员告诉记者，地产调控导致地产股价走势越走越弱，让乐观的市场预期变成了悲观的市场。调控之后，房价涨了，但大家又开始担心会不会有更厉害的政策。所以，地产股成了一盘温水。 　　从盘面来看，虽然在7月份后地产股经历了小幅反弹，指数慢慢摸高至3500点附近，但从8月份至今，地产股始终处于盘整状态。 　　房产税之靴基本落地 　　那么，展望2011年，地产股将何去何从呢？ 　　2010年末，地产调控基本已现成效，尤其是限购令和差别化信贷短期内降低了需求。 　　国家统计局12月10日公布的数据显示，11月份70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.3%。一位资深行业地产研究员指出，“虽然还是上涨，但涨幅明显缩小，11月份的环比涨幅低于同期通货膨胀率的涨幅，可以看出调控政策取得了初步成效。” 　　另外，12月初，多家媒体报道房产税将于2011年在上海和重庆试点，房产税按人均面积为起征点，税率为累进税率。其实在今年早些时候，房产税传言就开始风传，这让地产股一直萎靡不振。此次再次传出房产税消息，并不令业内震惊，而被解读为调控靴子的落地。 　　中银国际认为，市场对房产税试点已有明确预期，房产税在开征之初将秉持渐进的方式以降低征收难度，对需求和二手房市场抛售行为的实际影响有限。房产税的出台，尤其是以新老划断方式征收，可能被市场理解为利空出尽，从而促使目前估值已经相当低的地产股出现较大幅度的反弹。 　　上述研究员认为，房产税是否出来已经并不重要，因为大家已经形成了预期，无论是房地产基本面还是股价都已经充分反映了该预期。 　　国信证券证券指出，政策“靴子”已大部分落地，即使推出房产税也不会打击行业发展。“经济转型”之路漫长，地产支柱地位难撼。 　　地产股否极泰来？ 　　地产股在调控年持续走弱，估值已经到了历史底部。展望2011年，地产有哪些投资机会呢？ 　　《每日经济新闻》记者根据WIND统计了近10年的房地产市盈率市净率（市盈率按照TTM整体法，市净率按照整体法，以前年度为年报，2010年采用季报）。从统计可以看出，地产股的市盈率10年来最低的3次分别是2005年的17.66倍、2008年的18.53倍和今年的22.64倍。 　　东海证券房地产研究员桂长元指出，从估值角度来看，地产股现历史大底，具有很好的安全边际。横向比较，无论PE还是PB，在申万23个行业中均处极低水平；纵向而言，也处历史最低水平，且与弱周期板块的偏离度达到历史之最。2011年主流地产股动态PE基本处在8至10倍。股价归根结底是对基本面的反映，房地产板块估值未来存在上升空间。 　　从基本面来看，上述券商认为，预计明年地产行业销售面积同比增长在10%左右，房价与CPI同步，销售额同比增长14%，品牌企业表现将依然强于大势。基本面的总体向好必定会反映在股价上，目前股价与基本面的背离难以持久。 　　不过对于政策，券商仍然显得较为谨慎。多数研究员认为，2011年政策难言放松。 　　众多券商在保持谨慎的前提下，仍然看好2011年的房地产股票，多数券商维持对行业的“推荐”评级。那么，在2011年投资者该如何把握地产股呢？ 　　桂长元指出，明年看好以下2类公司：高周