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欧洲城 可行性研究报告 中国 深圳 2009年6月 中原地产代理（深圳）有限公司 目 录 一、项目总论 4 1.1项目背景 4 1.1.1项目名称 4 1.1.2开发公司 4 1.1.3承担可行性研究工作的单位 4 1.1.4研究工作依据 4 1.1.5项目建设规模和内容 4 1.2可行性研究结论 5 1.2.1市场预测 5 1.2.2项目建设进度 5 1.2.3投资估算和资金筹措 5 1.2.4项目综合评价结论 6 二、项目投资环境和房地产市场研究 8 2.1区域价值 8 2.1.1沈阳市概况 8 2.1.2抚顺市概况 9 2.1.3沈抚交通 10 2.2区域房地产市场分析 11 2.2.1总体发展情况 11 2.2.2典型物业调查(沈抚大道在售物业) 11 三、项目分析及评价 13 3.1地块解析 13 3.1.1地理位置 13 3.1.2项目概况 14 3.3.3项目价值最大化策略及具体措施 15 四、项目开发建设进度安排 17 4.1开发顺序与节奏 17 4.2施工周期 17 4.3有关工程计划说明 18 4.3.1前期工程阶段 18 4.3.2工程施工阶段 18 4.3.3项目销售（经营）阶段 19 五、投资估算与资金筹措 21 5.1项目总投资估算 21 5.2资金筹措 23 5.3投资使用计划 24 5.3.1投资使用计划 24 5.3.2借款偿还计划 24 六、销售及经营收入测定 25 6.1各类物业销售（经营）收入估算 25 6.2项目销售回款计划 25 6.3资金来源与运用分析 25 6.4销售（经营）利润 25 七、财务与敏感性分析 26 7.1赢利能力分析 26 7.2项目不确定性分析 26 7.3社会效益和影响分析 27 八、可行性研究结论与建议 28 8.1拟建方案的结论性意见 28 8.2项目主要问题的解决办法和建议 28 8.3项目风险及防范建议 29 九、附表 31 9.1项目工程计划横道图 31 9.2项目开发成本估算表 33 9.3项目销售收入与经营税金及附加估算表 34 9.4项目投资计划估算表 36 9.5资金来源与运用表 37 9.6损益及利润分配表 38 9.7现金流量表（全部投资） 39 9.8借款偿还期测算表 40 9.9敏感性分析表 41 一、项目总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 欧亚春城可行性研究报告 1.1.2开发公司 深圳市宁发投资有限公司 1.1.3承担可行性研究工作的单位 中原地产代理（深圳）有限公司 1.1.4研究工作依据 《房地产开发项目经济评价方法》 （建设部：建标[2000]205号） 《建设项目经济评价方法与参数》 （国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件 （中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号） 开发公司提供的相关资料 国家经济建设的方针、政策 1.1.5项目建设规模和内容 根据开发公司提供的相关资料，项目的规划设计指标见下表。 项目规划设计指标表 序号 名称 单位 数据 1 项目总占地面积 ㎡ 1120056.00 2 项目总建筑面积 ㎡ 1845682.00 2.1可售物业 ㎡ 1534534.00 2.1.1住宅建筑面积 ㎡ 941333.00 2.1.2商业建筑面积 ㎡ 380648.00 2.1.3办公建筑面积 ㎡ 177553.00 2.1.4酒店建筑面积 ㎡ 35000.00 2.2配套物业 ㎡ 311148.00 2.2.1会展中心建筑面积 ㎡ 30000.00 2.2.2会所建筑面积 ㎡ 22864.00 2.2.3中小学建筑面积 ㎡ 12500.00 2.2.3幼儿园建筑面积 ㎡ 4000.00 2.2.4会展专用车库建筑面积 ㎡ 30604.00 2.2.5其他建筑面积 ㎡ 211180.00 3 建筑容积率 2.0-2.2 4 土地使用年限 年 70 5 开发建设期 年 10 1.2可行性研究结论 1.2.1市场预测 伴随政府“沈抚同城”的大背景促进之下，驱动抚顺房地产长远、快速发展，项目所在地现有居住条件、居住环境等相对不完善，但项目作为抚顺市180万航母级综合物业，发展潜力可以预见，未来将形成成熟的居住环境、繁华的商业氛围加上便捷的交通条件等众多有利因素下，相信项目的开发将可实现较高的收益和回报。 1.2.2项目建设进度 项目整体开发建筑面积1845682.00平方米，建设开发期约10年。 1.2.3投资估算和资金筹措 本项目开发建设总投资额合计为592176万元，含财务费用为1646万元，其中各项成本费用的估算额详见下表。 序号 项目 单价(元) 面积（㎡） 总投资(万元) 开发建设总投