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信托和资产管理业务中的合同和担保法律分析

* 四、信托与资管中的其他担保问题 (一)抵押权与租赁权 《担保法》抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。在《合同法》中:买卖不破租赁。 《担保法司法解释》第六十五条 抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。 第六十六条 抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。 (二)抵押权与法院的查封 抵押权仍然优先受偿, * 四、信托与资管中的其他担保问题 (三)几种担保权的次序 同一财产法定登记的抵押权与质权并存时,抵押权人优先于质权人受偿。 同一财产抵押权与留置权并存时,留置权人优先于抵押权人受偿。 留置权在物权法上的扩大:《担保法》保管合同、运输合同、加工承揽合同;《物权法》第230条留置已经合法占有的债务人的动产,并有权就该动产优先受偿。第231条 债权人留置的动产,应当与债权属于同一法律关系,但企业之间留置的除外。 建筑工程优先受偿权 购房人的权利 * 四、信托与资管中的其他担保问题 (四)抵押权质押权的登记问题 1、土地、建筑物登记; 2、林权抵押; 3、农村电网; 4、学生公寓; 5、收费权: 6、应收账款: * 四、信托与资管中的其他担保问题 (五)政府的担保问题 1、担保法上的规定: 2、政府“担保”的形式:人大决议,政府会议纪要,财政局保函。 3、463号文件对政府担保的约束 * * 目录(华文中宋;24) 一、安信信托昆山纯高案分析 二、高速公路收费权质押问题 三、信托合同与专项管理计划 四、信托与资管中的其他担保问题 * * 内容指引(华文中宋;24) 一、安信信托昆山纯高案分析 * 一、安信信托昆山纯高案分析 (一)案情基本介绍 “昆山·联邦国际资产收益财产权信托”项目由安信信托2009年9月24日发起成立,项目存续期为3年。信托项下的信托受益权规模为6.27亿元,其中信托优先受益权实际募集资金为人民币2.15亿元,其余为信托一般受益权,由昆山纯高投资开发有限公司持有。昆山纯高公司将其拥有的 “昆山·联邦国际”项目的国有土地使用权和建筑面积为80370平方米的在建工程抵押。实际控制人连带担保。 安信信托已经以金融借款合同纠纷起诉昆山纯高及其上述担保人,起诉本金1.28亿元,利息1280万元,利息加罚息等大约是本金的40%。 * 一、安信信托昆山纯高案分析 (一)案情基本介绍 昆山纯高提出昆山纯高的信托财产是土地及在建工程收益的“财产权”,不应当存在《信托贷款合同》,并指责安信信托出示的《信托贷款合同》是以合法形式掩盖了非法目的合同,而其中约定昆山纯高应该承担的罚息、复利、违约金等责任无效,抵押权和连带责任的相关规定也应该不成立。 如果否认是信托贷款,这笔钱的归还只需按银行的同期贷款利息计算;如果承认了是信托贷款,那么随着当初订立的条款,包括期内10%利息、期外12%利息、违约金、罚息等等一连串条款,总计需要付出约为本金40%的“高代价”。 2011年及2012年,信托公司发行的数以千亿计的房地产信托中,权益类投资占比分别为26%和31.5%。 * 一、安信信托昆山纯高案分析 (一)案情基本介绍 法院判决:1、先签订信托合同,再签订《信托贷款合同》信托贷款 中已明确该贷款系根据信托合同、投资募集说明书获得信托资金,以信托资金向借款人发放贷款,贷款贷款本金来源于信托资金,信托合同中优先受益权本金与信托贷款 合同中所涉的贷款本金系同一笔资金即2.15亿元。贷款合同虽系一份独立的主合同,但其还款结构与通常意义 贷款有所不同,应视为依附于信托合同而产生。 2、优先受益权的资金不属于信托公司自有资金,把本应交付给昆山纯高的信托资金另行贷款给昆山纯高公司,与不得使用信托专户进行本信托业务以外的活动相悖。信托公司和优先受益人(案外投资 人)的资金为自己谋利差,与信托法规定 受托人除依照本法规定取得报酬外,不得利用信托财产为自己谋利益相悖。 3、本案信托财产仅仅是受益权,基础财产的抵押是保障案外投资 获得收益的重要手段,缺乏抵押,信托无法为昆山纯高公司招徕足够的案外投资 。信托难以办理登记,通过签订《信托贷款合同》办理登记情有可原。 (二)收益权信托 1、基本模式:信托公司为融资方提供信托资金,在信托计划到期时,由融资方溢价受让特定资产收益权等财产权来实现信托资金退出 * 一、安信信托昆山纯高案分析 资产收益 信托公司 原权利人及其资产 投资者 信托计划 * 一、安信信托昆山纯高案分析 (二)收益权信托 资产收益权信托产品的操作大体有以下步骤: 1、融资企业与信托公司签订《XX资产收益权转让及回购协议》,同时将相应基础资产进行抵押/质押担保或寻求第三人保证担保。 2、信托公司向投资人募集资金成立信托计划。 3、

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