房地产建安业税收筹划战略分析与涉税风险管控.ppt

4、开发产品出租涉税风险分析与防范 企业所得税涉税风险：（通过物业、隐瞒收入） 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用 国税发【2009】31 根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴纳企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。 国税函〔2010〕79号 4、开发产品出租涉税风险分析与防范 营业税涉税风险： 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 营业税暂行条例实施细则 4、开发产品出租涉税风险分析与防范 免租期涉税风险点： 1、营业税 2、企业所得税 3、房产税 对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税 财税[2010]121号 5、精装修房装修款分拆涉税风险分析及防控 1、营业税涉税风险 国税函[1998]53号 如果两份合同中不做如上约定，就是房地产企业和装修公司分别和买房人签合同，可以分开处理吗? 5、精装修房装修款分拆涉税风险分析及防控 2、契税涉税风险分析 国税函〔2007〕606号 6、假按揭涉税风险分析及防控 假按揭的特征 7、假按揭涉税风险分析及防控 1、营业税风险 2、企业所得税风险 3、土地增值税风险 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 1、代垫首付 营业税 企业所得税 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 2、购房返税 营业税涉税风险 企业所得税涉税风险 个人所得税涉税风险 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 2、打折销售 营业税涉税风险 纳税人发生应税行为，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票，不论其财务上如何处理，均不得从营业额中扣减。 营业税暂行条例实施细则 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 2、打折销售 企业所得税涉税风险： 企业为促进商品销售而在商品价格上给予的价格扣除属于商业折扣，商品销售涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。 国税函〔2008〕875号 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 2、打折销售 土地增值税涉税风险： 土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。 国税函[2010]220号 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 3、买房赠车、电器等动产 营业税风险 增值税风险 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 3、买房赠车、电器等动产 企业所得税涉税风险： 国税函[2008]828号 国税函[2010]148号 8、房地产不同促销模式涉税风险分析及防控 3、买房赠车、电器等动产 个人所得税涉税风险 企业在销售商品（产品）和提供服务过程中向个人赠送礼品，属于下列情形之一的，不征收个人所得税：　　1.企业通过价格折扣、折让方式向个人销售商品（产品）和提供服务；　　2.企业在向个人销售商品（产品）和提供服务的同时给予赠品，如通信企业对个人购买手机赠话费、入网费，或者购话费赠手机等；　　3.企业对累积消费达到一定额度的个