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关于物业管理法律适用初探 ? 内容提要：物业管理是我国房地产整体中最薄弱的一环，缺乏完整、系统、统一的法律规范体系。法院在处理物业管理纠纷时常因法律适用问题出现困惑。本文作者试从剖析物业管理权性质等入手对物业管理法律适用问题作了有益的探索。 主题词：物业管理 法律适用 ? 纵观我国房地产业整体法律规范体系，物业管理是最薄弱的一环，有关物业管理规范主要散见在1989年11月21日由建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》，1994年3月23日建设部发布的《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》（已于2004年1月1日失效），所幸在2003年5月28日国务院第九次常务会议通过了《物业管理条例》，该条例自2003年9月1日起施行。这些规定、办法和条例是当前行政部门调整物业管理活动的主要依据。《物业管理条例》作为国务院的行政法规对物业管理的规范是比较全面和原则的，但该《条例》也存在诸多缺陷，有待进一步完善。 一、物业管理涉及的几个问题 在全国统一的《物业管理法》出台之前，如何正确适用法律问题，仍是当前处理物业管理纠纷的关键所在，而要正确适用法律，笔者认为，首先必须理清以下几个问题： （一）、区分所有建筑物的专有权和共有权关系 当一栋建筑物在结构上被区分为多个主体分别所有时，就产生了建筑物区分所有权，这在城市建筑中是非常普遍的现象。而所谓建筑物区分所有权就是指将一建筑物根据其使用功能，在结构上区分为由各个所有人独自使用的专用部分和由多个所有人共同使用的共用部分时，每一所有人所享有的对其专用部分的专有权和对共用部分的共有权的结合。① 专有权是指区分所有建筑物的各个所有人对其专有的独立建筑空间所享有的管领支配权。它与普通所有权不同，不是对有体物加以管领支配，而是对由建筑材料所组成的“空间”（包括组成该空间的墙壁表层）加以管领支配。而共有权是指区分所有建筑物的各个所有人对区分所有建筑物的共同部分（专有部分除外）享有的共同使用权。共用部分有法定共用部分和约定共用部分，全体共用部分和部分共用部分之分。专有权和共有权是相对独立而又不可分离的权利。作为相对独立的权利，区分所有人可以分别行使之：对专用部分行使专用的权利，对共用部分行使共用的权利。同时，这两种权利作为构成建筑物区分所有权的复合要素，建筑物区分所有人又不得将其分离。在建筑物区分所有权的结构中，专有权占主导地位，共有权居从属地位，即专有权的效力及于共有权；专有权是产生共有权的前提，专有权的范围决定共有权的范围。因此，在一区分所有建筑物上，区分所有人取得了专用权，便当然取得共有权。② ①房绍坤著：《建筑物区分所有权的构造》2003年1月20日发布于中国民商法律网民事法学频道（网址）/weizhang/default.asp?id=7935 ②同① （二）、物业管理权的性质 我们知道，对区分所有建筑物专用部分的管理，一般由各区分所有人各自为之，而对区分所有建筑物的共用部分，则须由全体区分所有人共同管理。我们一般所称的区分所有建筑物的管理又称物业管理是专指后者而言的。由于对区分所有建筑物的物业管理涉及到每个区分所有人的利益，而每个区分所有人又不能各自为之管理，所以，必须由一个团体组织来负责区分所有建筑物物业管理事务，这是各国立法的一致性规定。在我国1989年11月21日建设部发布的《城市异产毗连房屋管理规定》中第十六条亦规定：“异产毗连房屋的所有人可组成房屋管理组织，也可委托其他组织，在当地房地产行政主管部门的指导下，负责房屋的使用、修缮等管理工作。”③在2003年9月1日施行的《物业管理条例》中明确了物业管理的概念，该条例第二条规定“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”这样就引申出了一个物业管理权。目前学术界对物业管理权的性质问题主要持有二种观点。 一种观点认为：物业管理权是一种限制物权。基于以下几点理由：1、从物业管理权具体权能看。物业管理企业主要职能是维持物业原状和排除妨碍。而债权作为相对权，其效力仅发生在合同相对方，同时也不具有排他性。只有物权才具有排他性。2、从物业管理权机理分析。小业主购买到产权房（商品房），其对房屋所享有的绝对专有权是对房屋空间的利用和处分权，对于承重墙、楼板以及公用部位则由相关小业主共同共有。根据共同共有的特点。每个小业主对这些物业均享有所有权，但又不能随意处分和利用。为此，将这些共同共有物业委托给第三方管理，而作为第三方的物业管理企业，其获得的权利是所有小业主对于共同共有部位所有权的集体让渡。因此，物业管理权应是小业主让渡给物业管理企业的限制物权。3、从物业管理权限特点看。因为物业管理企业不是物业的真正所有权人