饭店投资评估方法(all).docVIP

飯店投資評估方法(1)-回收期法(Payback period, PB) 分享 Facebook Plurk YAHOO! 與不動產投資一樣，飯店投資也有多種評估方法，在此先介紹其中一種- 回收期法(Payback period, PB)照片來源：SkyCity Bistro, Hong Kong SkyCity Marriott Hotel回收期法定義：藉由投資計劃於未來所產生的現金流入收回投資支出所需之年數，用於計劃初始，只有一次現金流出時最有意義。決策準則：當計算出之回收期小於投資者所定最長期間，表示其方案可以執行。回收期法缺點：忽略回收期間內現金流量之時間價值，另外它也忽略回收期後之現金流入。其計算步驟如下：1. 計算期初現金流出金額，例如：營建及裝修成本之期初成本(註)。2. 預估每年飯店現金流入，例如：房間、餐飲及其他收入。3. 預估每年飯店現金流出，例如：人事費用，行銷費用。4. 將每年現金流入收入現金流出，可以得到每年淨現金流入(出)。5. 將每年淨現金流入(出)逐年加總，當總淨現金流入超過期初現金流出金額時，則該年為回收年度。註：一般飯店投資評估不計入土地成本 飯店投資評估方法(2)-淨現值法(Net present Value, NPV) 分享 Facebook Plurk YAHOO! 上一期電子報分享了飯店投資種評估方法回收期法(Payback period, PB)，本期再分享另一種常用的評估方法-淨現值法(Net present Value, NPV)?照片來源：Banyan Tree Madivaru 淨現值法之計算方法：將投資計劃的淨現金流折現並加總。 ????????????????????????? 註：?????????????????????????? ? NPV為淨現值???????????????????????????? CFi是計畫期間內每一期的現金流量?? ????????????????????????? C0是期初的投入成本???? ??????????????????????? k是折現率?????? ????????????????????? n為投資期數 決策準則：當計算出之淨現值大於0，表示其方案可以執行；若兩個以上之方案之淨現值皆大於0，則選擇淨現值較大的執行。 計算淨現值法常遇到如何估計折現率，一般採用投資者所要求的報酬率作為折現率。若風險越高則要求報酬率越高。 其計算步驟如下： 1. 計算期初現金流出金額，例如：營建及裝修成本之期初成本(註)。 2. 預估每年飯店現金流入，例如：房間、餐飲及其他收入。 3. 預估每年飯店現金流出，例如：人事費用，行銷費用。 4. 將每年現金流入收入現金流出，可以得到每年淨現金流入(出)。 5. 將每年淨現金流折現後並加總，即得出淨現值。 註：一般飯店投資評估不計入土地成本 飯店投資評估方法(3)- 內部報酬率法( Internal Rate Of Return, IRR) 分享 Facebook Plurk YAHOO! 上二期電子報分享了飯店投資評估方法回收期法(Payback period, PB)及淨現值法(Net present Value, NPV)，本期再分享另一種常用的評估方法-內部報酬率法( Internal Rate Of Return, IRR)照片來源：Millennium Hongqiao Hotel Shanghai President Suite Living Room from Millennium Hotels website內部報酬率法其概念是投資案之預期現金流入量現值等於該投資案之預期現金流出量現值，也就是投資的淨現值等於零，其折現率即為內部報酬率。 內部報酬率之計算方法與淨現值法息息相關，在淨現值法中，我們預估每一期現金流量及折線率即可求出淨現值。在計算內部報酬率時，我們預估每一期現金流量，並假設其淨現值為0，以求出折現率，即為內部報酬率。 ?????????? 註：???????????? ?NPV為淨現值???????????? ?CFi是計畫期間內每一期的現金流量?????????? ?? C0是期初的投入成本???????????? ?k是折現率????????????? n為投資期數 決策準則：當內部報酬率等於（大於）必要報酬率時，代表此投資案可以執行。 其計算步驟如下： 1. 計算期初現金流出金額，例如：營建及裝修成本之期初成本(註)。 2. 預估每年飯店現金流入，例如：房間、餐飲及其他收入。 3. 預估每年飯店現金流出，例如：人事