诸城策划方案.docVIP

观念引导思想 思想创造财富 专业的事 交给专业的人去干 解放思想的同时 也把您的时间解放出来 前 言 鑫园项目是由诸城市鑫城房地产开发有限公司开发的居民住宅小区，位于人民西路南侧，西郊路西侧，小区规划共建设15个楼座，规划建筑面积共约36000平方米。 诸城市鑫城房地产开发有限公司成立于2001年12月，注册资本5000万，性质为有限责任公司，属国家二级资质，现已累计开发建筑面积40余万平方米，已开发的住宅小区有:公安住宅小区、地税小区、园艺小区、西苑小区等，公司信誉很高，在诸城市住宅小区中率先采用新技术，如使用页岩砖、地板辐射采暖、中空玻璃塑钢窗等先进技术或设备，并采用智能化物业管理，充分实现了五统一，即统一水、电、暖、气，统一收费，确实做到凡是鑫城房地产开发公司开发的楼盘都有质量保证、并创优良工程、让购房者满意、让政府放心。 此营销策划方案由青岛中原不动产策划经纪行（前身是青岛世纪中原房地产代理有限公司，现已经更名）制作，其中市场部孙启林，徐伟伟，法洪刚负责详细的市场调研及分析，项目策划部徐伟伟负责文案起草，设计部王春负责整理及打印，市场总监段鹏负责最后审核。 策划方案共分前言，项目市场定位及设计策划，楼盘销售及推广策划，项目营销包装与广告宣传推广，房地产公司和代理公司之间的合作模式五部分组成，并在最后附上项目名称VI标志设计三幅，市场调研以及居民问卷分析数据模型彩业四幅。 郑重声明： 本方案版权归青岛中原不动产策划经纪行所有，属公司机密文件，严禁客户随意复制、转载、传阅，望客户给予理解合作。 不论合作与否，按我公司规定，本方案均在双方协商日期内归还本公司，如客户有意保留，本公司收取方案工本费用，具体费用另行协商。 中原不动产策划经纪行 2004年10月 第一部分 项目市场定位及设计策划 一、 诸城市房地产市场调研分析 诸城市整体环境分析 诸城概况 诸城市地处山东半岛东南部，北距济青高速和胶济铁路50多公里，南至亚欧大陆桥桥头堡日照港80多公里，东至青岛港100多公里，诸城市总人口在105万左 右，其中市区人口约 28万人，是国务院确定的全国沿海对外开放的城市之一。 诸城市历史悠久，文化底蕴深厚，是大汶口文化、龙山文化的发祥地之一，世界上最大的鸭嘴恐龙化石就出土于此，因此诸城又有“龙城”之美称。 　 在工业方面，全市拥有纺织服装、汽车及零部件加工三大主导产业，2003年完成增加值58.9亿元，销售收入242.7亿元，分别增长31.6％和48.6％，并涌现了一批如：“新郎希努尔”、“北汽福田”、“得利斯集团”等中大型企业，诸城市今年有望成为全国“百强县市”。全市外资企业现已经发展到243家，实际利用外资人民币12.5亿元。 在文教方面，全市共有学校354所，其中普高及职业学校８所。 商贸有“龙海水产城”，现已发展成为我国最大的水产品综合批发市场，有“中国水产第一城”之称。 在休闲方面，有恐龙公园，恐龙博物馆，主要广场活动有交谊舞，老年健身操，台球等，且本地夜市较繁华，室外卡拉ＯＫ较流行等。 ２、诸城市房地产市场分析 近几年来，诸城市房地产市场发展较迅速，涌现了一批具有较高知名度和实力的房地产开发公司，如鑫城房地产，城建房地产、信和房地产，华东房地产等，相继开发了一些具有代表性的居民住宅小区，如“九龙花园”，“地税小区”，“金旭花园”，“和平苑”小区，“圣龙别墅”等，市民都给予了较高的口碑评价。 就诸城市目前房地产市场来看，现在新开楼盘房价普遍在1300元—1600元／平方米左右，而且销售情况也较顺利，可以说现在全国房地产市场普遍供大于求的现象在诸城表现的并不明显。就二手房市场来看，与本岸同在人民西路，位于九龙河西岸的金旭花园（2002年开发），现交易价格在1500元／平方米左右（带装修），租金套三房在500元／月左右；在中医院附近位置，120平方米套三房，租金在500—600元／月；府前街附近三室两厅中挡装修二手房售价在1400——1500元／平方米左右，从二手房租售情况来看，出租出售大户型房（100平方米以上）的较多，而求租求售小户型（100平方米以下）的较多，二手房市场的活跃也间接反映了一手房的销售情况。 目前诸城市房地产开发主要在外环线以内，在区域上主要向西南发展较多，特别是九龙河两岸和一中附近将成为住宅开发的热点。从我公司所做的市场调研情况来看，按照市民的人均收入情况，目前诸城市房地产市场价格已经处在较高的价位，但销售情况普遍不是很困难，而且有的楼盘销售还相对火爆，经过我们的深入分析发现，除了个别楼盘的自身因素外（如价格相对较低，“龙都花园”），这与当地居民的文化风俗有关（如本地居民较强的“