精品xxx工业园可行性研究报告2010年.pptVIP

需要我们考虑的两个问题？ 红桥区作为旧城改造的新兴区域，是否真正具备了发展低密度写字楼市场的基础呢？ 本案作为写字楼规划物业，未来是否具备巨大潜在开发价值呢？ 写字楼市场分布特点 位于中心区域； 楼层高，属于地标建筑； 物业服务较高； 目前红桥区写字楼市场处于起步阶段； 红桥区写字楼整体档次较低； 本案作为天津城市西门户 本案作为城市副中心发展区域 本案自身规划具备开发条件； 本案自身条件仍有市场风险； 只有通过住宅的稳妥操作，能够以最低的风险成功开发本案 本案的开发价值也将为开发价值带来更多的收益 环渤海经济圈示意图 “环渤海经济圈”作为继珠三角、长三角经济圈之后的第三个沿海都市圈，将迅速崛起成为中国经济发展的“第三极”； 天津作为“环渤海经济圈”中最重要的城市之一，拥有良好的发展基础和条件，有望率先发展成为“环渤海经济圈”的龙头； 天津的飞速发展，为项目提供了无限广阔的发展契机 天津作为“环渤海经济圈”中心城市之一，地理位置优越，交通便利，具备了吸引企业落户的有利条件。 天津区域规划 红桥区 南 开 区 和 平 区 河北区 天津西站 海 河 中 环 路 快 速 路 北辰区 本案 本案地处市区边缘“红桥区”北部地带，地处天津城市西门户； 本案紧邻天津西站和京津塘高速，出入便利； 天津人居住发展方向：向南——南开区和和平区； 红桥区域规划 西站地区城市中心 东站 5.0km 老城厢、小白楼中心 CBD Sub-CBD 天津 西站 西站区域规划 西站地区总体定位 交通枢纽为发展引擎 水岸特色和天津风情 现代、高效、生态型的中心区 天津市中心区CBD 西站副中心Sub-CBD 城市中心商业区 城市中央商务区 城中心社会服务职能 城中心生活配套服务 传统金融功能 商业商务功能 分化 提升 打造城市综合体，发展新金融、高端商业服务功能 特色 提供高质量的娱乐休闲场所、文化展示节点、社会功能空间 区域功能划分 本案在城市规划层面具备了发展写字楼的市场基础 自身条件解读 物业种类 规划体量（万平米） 所占比例 公寓 32.76 40.4% 企业独栋 22.1 27.3% 高层办公 16.6 20.5% 招标高层 9.6 11.8% 在本物业比例配比中，企业独栋和高层办公合计比例达到了47.3%，结合市场情况，市场风险较大，但大面积稀缺的低密办公为本案开发带来了价值机遇。 自身条件解读 中环路与外环路之间 城市主干道光荣道与咸阳北路 距地铁1号线——500米 快速路、高铁至北京——30分钟 津保、津沪高速——10公里 京津塘高速——5公里 市中心——10分钟 项目周边交通路线纵横交错，成为企业进出市区的必经之地； 自身条件解读 天津红桥区政府形象，提供优惠政策 现有工业园区优惠政策 政策条件解读 天津现有的优惠政策为本案开发带来一定的市场机会 W（劣势） O（机会） T（威胁） S（优势） 区位优势—— 正在成为区域发展的关键 天津，北方经济中心，渤海经济圈“双核”之一 红桥区，城市腹地，城市规划发展区域之一； 产品优势—— 具备打造标志性项目的条件 红桥唯一低密度办公类社区 外部交通网络优越，内部市政建设完善 水资源优势明显 开发商的实力和品牌 SWOT分析 区位问题—— 目前认可度有限 短期内最优势资源将流向滨海新区 红桥现状落后，区域竞争力及对外吸引力有限 项目问题—— 存在客观缺陷 工业办公面积比例偏大，操作困难 周边环境处于建设阶段，生活氛围尚未形成 三面环路，噪音影响大 开发问题——操作难度大 项目规模大，开发周期长 开发成本高，操作难度大 区域发展的机遇 天津的历史性发展机遇 红桥区域的规划建设 经济圈的发展和产业升级 发展带来的新需求 开发区企业的入驻，带来更多、更高端的居住需求 对开发区未来的预期，可能会产生投资的需求 客户分流 中心城区对于开发区客群的分流 天津其他开发区的分流 同质产品 小高层部分的同质化威胁 潜在项目中，出现同质化产品的威胁 项目整体定位 项目整体定位 城市规划 自身条件 新兴区域、路网发达、天津西门户 生态园区、城市副中心配套、创新园区 城市第三极商务区、城市生态园区、高科技园区 高科技生态商务园区 本案开发思路详解 本案开发节奏安排 第四部分 本案特殊性考虑 本案特殊性考虑 区域不成熟，为开发带来风险； 本案非纯粹工业园区； 本案有70年公寓地块； 公寓的销售将会给工业地产开发带来回笼资金 为什么这样开发最为安全，也最能实现最大利润？ （1）住宅切入市场最易博取整个市场关注，毕竟是典型地段的稀缺产品； （2）良好的办公环境能够吸引武清、