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第一章写字楼物业概述精选
第一章 写字楼物业概述
写字楼物业是一种构造复杂的综合性楼宇,往往集办公、商务、餐饮、娱乐、购物、住宿于一体。以计算机科学技术为主导的高新技术在写字楼物业中的运用,提高了写字楼物业的使用效率,同时也对写字楼物业管理提出了更高的要求。
第一节 写字楼物业的含义与特点
一、写字楼物业的含义
写字楼物业
写字楼物业原本是粤港一带对办公楼宇的称谓,伴随着“物业”、“物业管理”等名词的引入而由香港传入沿海和内地。
写字楼物业是相对住宅物业、工业物业、商业物业等物业类型而言的,是依据物业的主要用途而对物业种类所作的区分。写字楼物业为业主或用户提供办公场所。从写字楼物业的构成看,写字楼物业除了包括用于办公及其服务于办公的楼宇以外,还包括与楼宇配套的设备、设施和场地。写字楼物业的体现形式多为高层建筑,并由一间间的办公室与间隔服务间所构成。
从使用对象来看,写字楼物业是供企业和行政事业单位进行商务和办公活动的场所。其服务对象主要是从事商贸活动的各类公司、部分政府机构、事业单位、三资企业和国外驻华办事机构等单位的人员。
(二)写字楼物业与传统办公楼
计划经济时代,企事业单位一般自建办公楼。这种办公楼往往自成体系,只提供简单的办公场所和简陋的办公家具,通信手段陈旧,管理服务仅限于大食堂的饭菜、传达室的信件收发和报刊送达以及值班室的保安等内容。
传统形式的办公楼容易造成社会资源的浪费。社会各部门之间联系不便,办公环境相对较差,设备落后,办公效率低下。现代写字楼物业将众多不同行业、不同单位的人员集中在一幢楼宇中办公,缩短了社会各方面人员之间的距离,节约了相互间的交易成本。
(三)写字楼与商务型酒店
由于写字楼与酒店同属于高档非住宅物业,而且都要求规范管理与优良服务,人们常将二者的管理服务混为一谈。然而,与酒店相比,写字楼物业从功能到服务对象都有着较大的不同。
商务型酒店是专门为商务活动或会议提供住宿及相关服务的场所,它除了酒店所具有的客房、餐厅等必备设施外,通常还针对商务活动的特点安排有展示厅、会议厅、洽谈厅及进行商务联络的商务中心等。但却无法满足日常办公需要。
写字楼物业则以提供商务办公、会议为主。以日常办公为中心的相关设备、设施完整、齐全。但在为用户提供休息与服务的质量方面不及酒店,即便是提供住宿的商住型写字楼,也无法同酒店相比。
此外,商务型酒店的服务对象除了商务型客人以外,还有很多旅行者,客源的流动性很大,入住时间短。写字楼的服务对象比较固定,一般为商务公司或社团职员,写字楼租户的租住时间有的长达10余年,短期的一般为1~2年。
再者,商务型酒店由于其功能和服务对象的特殊性,决定了其设施设备均为24小时服务,而写字楼的服务时间大多与写字楼客户的办公时间一致。
二、写字楼物业的特点
综观国内各大城市的写字楼物业,尽管其建筑外观,外部结构、设备设施各有不同,但在很多方面体现了现代写字楼的共同特点。
(一)地理位置优越
写字楼多位于城市中心的繁华地段,与公共设施和商业设施相邻,有便利的交通条件,方便人员往来。现代写字楼多为高层建筑,其根本原因是因为经济中心城市的办公室需求日益俱增,而经济中心城市的土地又十分有限,这就迫使人们向高空发展。现代写字楼的高层化这一特点使得其设计规划要注意以下二点: (1)高层写字楼所在的地方必须交通十分方便,一般需要宽阔的马路相配合。几十层的写字楼,里面职员成千上万,没有相应的交通条件以利上下班、外出联系业务需要,那是不可想象的。 (2)高层写字楼还必须配有相当面积停车场,因为业主或租户都为企业,大多配有自己的小车,这就需要有停车的地方。这种情况也提高了对写字楼交通道路的要求。
现代写字楼多为高档次建筑,大多出于著名建筑师之手或为著名设计机构机电设备设施多,技术含量高,除正常的供配电、给排水、电梯、消防系统外,还有中央空调、楼宇设备自动化控制系统、楼宇办公自动化系统、楼宇智能化管理系统等。写字楼的分类目前,我国对写字楼的分类尚无统一的标准,专业人员根据工作需要,通常依照建筑面积、使用功能、现代化程度、综合条件等进行不同的分类。()按建筑面积划分小型写字楼,建筑面积一般在1万平方米以下。中型写字楼,建筑面积一般在1~3万平方米。大型写字楼,建筑面积一般在3万平方米以上。()按使用功能划分单纯型写字楼,基本上只有办公一种功能。商住型写字楼,具有办公和居住两种功能。综合型写字楼,以办公为主,同时也具备其它多种功能,如公寓、餐厅、商场、娱乐厅等功能。()按现代化程度划分非智能型写字楼,也就是自动化程度较低的普通写字楼。智能型写字楼,通常包括通信自动化、办公自动化、大楼管理自动化、建筑设备自动化等。()按综合条件划分甲级写字楼,具有优越的地理位置和交通环境,建筑物的物理状况优良,建筑质量达到或超过有关建筑条
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