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PAGE PAGE 1 工商管理硕士（MBA）案例分析报告 《万达地产商业模式盈利关键分析》 课程名称: 《 管理学》 组长: 黄种文 组员: 阮小峰、王萍、方华芬、陈洪霖、朱文娇 指导教师: 孙锐 报告日期: 2011 年5月3日 教师评阅意见： 案例成绩 评阅日期 万达地产商业模式盈利关键分析 目录 TOC \o 1-3 \h \z \u HYPERLINK \l _Toc287618990 一、万达对商业地产的探索 PAGEREF _Toc287618990 \h 2 HYPERLINK \l _Toc287618991 （一）第一代产品 PAGEREF _Toc287618991 \h 3 HYPERLINK \l _Toc287618992 （二）第二代产品 PAGEREF _Toc287618992 \h 3 HYPERLINK \l _Toc287618993 二、万达的商业模式调整 PAGEREF _Toc287618993 \h 4 HYPERLINK \l _Toc287618994 （一）现金流改革 PAGEREF _Toc287618994 \h 4 HYPERLINK \l _Toc287618995 （二）培养自主商业产业——组建大洋百货 PAGEREF _Toc287618995 \h 4 HYPERLINK \l _Toc287618996 （三）探索多元化融资 PAGEREF _Toc287618996 \h 5 HYPERLINK \l _Toc287618997 三、第三代产品——城市综合体的商业模式 PAGEREF _Toc287618997 \h 5 HYPERLINK \l _Toc287618998 （一）盈利模式：资金流滚资产 PAGEREF _Toc287618998 \h 5 HYPERLINK \l _Toc287618999 （二）产业链整合模式 PAGEREF _Toc287618999 \h 6 HYPERLINK \l _Toc287619000 （三）订单模式的高级阶段——持有型物业的订单模式 PAGEREF _Toc287619000 \h 8 HYPERLINK \l _Toc287619001 （四）投资平衡模式 PAGEREF _Toc287619001 \h 9 HYPERLINK \l _Toc287619002 （五）项目获取与开发模式 PAGEREF _Toc287619002 \h 10 HYPERLINK \l _Toc287619003 四、万达的商业模式复制借鉴性 PAGEREF _Toc287619003 \h 11 我们今天对万达集团的商业模式进行了提炼和讨论，重点阐明万达以房地产起家，转入商业地产后通过整合资源、形成能力，“被动地”成长为商业地产界少见的“全程运营商”的发展历程和经验，并对其中可能被我们借鉴和改进的部分进行了初步分析。 一、万达对商业地产的探索 万达集团在20年的发展中，自2000年开始由住宅房地产向商业地产转型，在10年内成为国内最大的商业不动产运营商。过程并非一帆风顺，万达同样经历了2003年二代产品备受冷遇、2004年信贷调整下的紧张和收缩等逆境。但从2005年开始，随着第三代产品推向市场，万达整体进入良性轨道，在资金、商品、商业模式、企业管理等方面均展现出较强的竞争力与前景。 这不仅得益于近10年来，中国社会零售商业和城市化的超高速发展，更重要的是，万达在实践中秉承商业地产的运营实质，一边成长一边调整战略性商业模式，将之持之以恒，终于走出一条富有企业特色的发展道路。 万达三代产品定位比较 第一代 第二代 第三代 产品种类 纯商业 同左 商业、酒店、写字楼、住宅 选址 核心商圈黄金地段 同左 城市副中心、新城市开发区及CBD 规模 5 万㎡ 15 万㎡ 40—80 万㎡ 业态 购物功能组合 同左 24 小时不夜城+集成功能组合 主力商家 超市+家电+影院 超市+建材+家电+影院 百货+超市+家电+美食+影院 建筑形态 单体盒式 各种单体的组合 综合体，盒式+街区+高层的组合 销售模式 利用沃尔玛的商业号召力，与时代华纳等结为战略伙伴，将黄金铺位高价分零出售。 若干个没有散售的购物中心整体出售，溢价变现。 核心商业部分只租不售，主要销售的是综合体中的住宅、小型商业、写字楼。 万达从第一代的单体商业楼，到分体商铺，再到目前大行其道的城市