长沙南湖路项目商铺定价方案.pptx

CRIC 克而瑞【EJU旗下品牌】长沙机构南湖路项目商铺定价方案项目周边在售项目梳理本案位于芙蓉路与南湖路之间，目前周边在售商铺项目有保利国际广场、蓝湾国际广场、建发汇金国际及通用时代国际四个项目其中保利国际广场临江、临南湖路；建发汇金国际临芙蓉路主干道，位置相比其他两项目更好本案保利国际广场蓝湾国际广场建发汇金国际通用国际时代项目概况/保利国际广场物业类型主力产品基本指标占地12.3万平，容积率为6，建筑面积48万平，其中商业办公占40%商业规划国际商业街区，特别打造了天际泳池和星光直升机停机坪等住宅约29万㎡，共由9栋超高层住宅组成，外立面为全干挂大理石，将豪宅区与商业区进行了完全的分离，设立业主专属停车层，内部配备中央空调、地暖系统、 24 小时热水、智能指纹门锁、高级面板等产品：以130-200㎡平为主写字楼及酒店19万㎡， 200米高写字楼将被打造成南湖片区地标建筑，变成集商务、商业、高档居住和休闲娱乐等多功能为一体的滨江商务中心 商业售价一层均价8万/平米，二层均价3万/平米A1栋(住宅)B1栋（公寓、商业）A2栋（住宅）A3栋（住宅）A4栋（住宅）B2栋A6栋（住宅）A5栋（住宅）B3栋A7栋（住宅）A8栋（住宅）C座C座B座B座A座A座商业性质公寓住宅性质写字楼住宅性质公寓写字楼商业项目概况/蓝湾国际广场总占地面积: 9561.57㎡ 总建筑面积: 77288.6㎡ 主力户型: 30-50平米一房 停车位: 388个 规划户数： 1428套 竣工时间 ：2012/12/30 容积率 ：6.5绿化率 ：32% 物业费 ：3.0商铺价格：均价5.5万/平米项目概况/蓝湾国际广场 商务公寓 写字楼占地面积（万平米）4.51建筑面积（万平米）23.76容积率5绿化率42%物业构成办公/商业/公寓/住宅商业体量（万平米）3办公体量（万平米）10住宅体量（万平米）9商业售价一层5.5万/平米，二层2.5万/平米项目概况/通用时代国际开发商通用地产长沙有限公司项目位置天心区赤岭路215号占地面积（万方）13.34建筑面积（万方）50容积率3.2绿化率45.27%物业类型普宅、商业商业价格一层商业售价：3.5万/平米本案整体定价?本案首层售价比较内容比较因子权重建发汇金国际通用时代国际保利国际广场蓝湾国际广场备注拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数拟合程度比较系数区域/地点市政交通15%1.10.170.80.1210.150.90.14本案在芙蓉路与南湖路交叉位置，交通便利环境及景观资源6%10.060.90.051.30.081.20.07本案离湘江距离较远，观景较差市政配套13%1.20.161.10.140.80.100.80.10本案位于侯家塘与黄土岭之间，配套较好消费能力10%10.100.70.071.40.1410.10本案以建发汇金国际客群消费能力为标准进行评分周边人口密度15%1.20.181.20.180.850.130.850.13本案周边人口密度较高商业氛围13%10.1310.130.850.110.850.11本案位于成熟商圈附近硬件综合体优势10%10.100.60.061.50.1510.10本案以建发汇金国际综合体品质为标准昭示性8%10.080.60.0510.080.90.07本案临芙蓉路主干道，昭示性较好价值实现的宏观因素区域规划10%0.90.090.80.0810.100.950.10本案未来临一号线站点，位于南湖新城规划范畴合计　100%　1.06　0.89　1.04　0.92　本案整体定价建发汇金国际通用时代国际保利国际广场蓝湾国际广场首层商铺售价（元/平米）55000350006000055000本案首层售价=（55000/1.06+35000/0.89+60000/1.04+55000/0.92)/4=52280本案二层售价=52268/2=26140一层商铺编号及定价原则101102103104105106107定价原则：107号商铺紧邻南湖路，东面为芙蓉路主干道，位置最好，位置系数设为1.1；从东往西，位置系数递减0.02；102号商铺位于北面内街，位置最差。开间系数权重占25%；面积系数权重占10%；位置系数权重占65%二层商铺编号及定价原则208205206207201202203204209210222227226224228230229223211221225231233232212220236213234235219216214217215218定价原则：正对楼梯口的225号商铺，可视性最好，位置最好，位置系数设为1.1；其他位置商铺以225号商铺为基准，根据位置下调0.02的整数倍。开间系数权重占25%；面积系数权重占10%；位置系数权重占65%