保定风能大厦定位报告45页-2007年.ppt

二. 规划调整建议 面积多样化，主要以中小户型（ 40-120平米）为主； 增加卫生间和厨房，增加墙体，分隔出室、厅； 与施工方、规划设计方联系，争取减小公摊。 32 望京·上东区/项目规划建议 33 望京·上东区/项目规划建议 问题二、建立怎样的项目营销体系？ 34 策略之一： 认购蓄水 策略之二： 意见反馈 策略之三： 爆破式营销 策略之四： 传统销售与团购销售形式并行 35 望京·上东区/销售策略及模式 综合项目各项因素考虑，建议采取 “爆破式营销”模式与“低开高走、节点式提高”相结合，实现消费者从理性消费到非理性消费的过程。 36 望京·上东区/销售策略及模式 一、 总体策略 “高举高打，有的放矢” 二、 策略剖析 高起点的强势亮相——“舆论引导，形象先行” 在项目亮相之初，通过工地围板、报纸广告等媒体发表信息，结合案场包装、气氛烘托、户外展板、候车亭广告等媒体宣传，形成社会影响，确立其高起点、高档次的品牌形象，提高知名度、吸引社会关注，减少后期推广的阻力。 37 望京·上东区/推广策略 1、前期炒做——迂回包抄 通过媒体宣传、软文引导，力争使项目社会上引起共鸣，并在此基础上对本案各大卖点充分展示，以求得客户认可、认同直至最终认购。 2、推广节奏——步步为营 以项目实际所处运作阶段为基础，结合工程进度将策划推广分为几个阶段，设定预定目标，通过全方位、多层次、针对性地进行市场推广。 3、营销手段——合理制定、运用 一方面通过有计划的宣传和引导把社会的目光“聚焦”到本案；另一方面，通过价格策略和销售推进等营销手法，完成“从点到面” 的整体推广进程。 38 望京·上东区/推广策略 项目媒体组合策略 报纸硬广告、软文炒作 户外广告、围挡等 销售道具：楼书、DM单、售楼部展板、沙盘等 样板间 39 望京·上东区/营销体系 导入期 以塑造项目形象、提升项目知名度、展现开发商实力为推广目标。以城北板块为载体，打造城市新居住板块念。以软文导入为主，辅助硬广告宣传。 40 望京·上东区/营销体系 二. 项目阶段推广思路 * 保定风能大厦定位方案 二零零七年八月九日 1 目 录 第一部分 项目客观资料简介 第二部分 操作本项目面临的问题 问题一：项目整体如何定位？ 问题二：建立怎样的项目营销体系？ 第三部分 太平洋解决问题的思路和方法 2 第一部分 项目客观资料简介 □ 项目基础资料概述 □ 项目区位图展示 □ 项目SWOT分析 3 项目基础资料概述 项目位置： 朝阳北大街与创业路交叉口 本案建筑面积：约1.8万平方米 总层数： 22层 建筑朝向: 东西 4 5 S：（优势） ■　区域优势：区域发展潜力已被大多 数人们认可　 ■　紧邻朝阳北大街的交通优势　 ■　本案所处区位的发展潜力较大　 W：（劣势） ■　周边环境较为冷清，缺乏商业氛围　 ■　保定市场商务办公总需求量有限 　 ■　近期可知，2007年后半年，保定楼市住宅上市量激增　 O：（机会） ■　城市面临历史发展机遇　 ■　保定电谷大厦对周边写字楼市场有一定带动作用　 ■　保定人具备一定投资能力　 T：（威胁） ■　国家宏观调控力度的逐步加大 ■　地产投资者越来越理性 ■　保定市写字楼及商住公寓销售周期长，空置率较高 项目SWOT分析: 6 第二部分 操作本项目将面临的问题 　　　　 问题一：项目整体如何定位？ 　　问题二：建立怎样的项目营销体系？ 7 8 第三部分 太平洋解决问题的思路和方法 　　　　 问题一：项目整体如何定位？ 商住公寓——望京·上东区 9 1. 保定市整体写字楼市场较萧条，销售周期长，至少都在一年以上，且空置率较高，但综合“公寓居住、办公”的物业较少且经营状况相对尚可； 写字楼多集中在交通便利、配套齐全的中心区域； 高开区纯写字楼市场饱和，目前商住两用的公寓尚有一定 发展空间； 4. 随着保定市的城市发展和中国电谷大厦的建设，高开区北部的商务潜力将有所发展。 10 望京·上东区/产品定位依据 敞开大空间，可随意分隔 30% 2004年初至今 4万平米 天鹅路国际俱乐部西侧 世纪大厦 公寓返租10年，平均每年返总房款的8% 仍在施工中 2006年7月至今 4.3万平米