北江明珠开售预判.ppt

在空前严厉的调控政策下，买卖双方相持观望； 央行的系列加息，凸显当局坚决抑制通胀决心的同时，也增加了对房地产调控的砝码，对开发商们的心理防线造成一次有力的冲击； 加息与调控效应叠加，楼市明显降温，连续加息的累积效应释放，房价加快进入下行通道； 贷款难度及代价增加，项目购并、兼并将成常态，房企普遍开始放缓开发进度 Part 1, 政策分析 【多重政策压力之下楼市遭遇多次加息】 银行屡次加息，房地产市场所受影响增加 第三次加息落地，累积效应或加速楼市下探； 5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位。 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。 2011年7月7日 第二次加息，对楼市有一定针对性，房企资金压力加大； 地产调控无放松趋势、有进一步收紧之意。 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。 2011年4月6日 年内首次加息，房产投资人士开始“看空”楼市； 不断出台的房地产调控政策更加严厉打击投资投机性购房需求 上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。 2011年2月9日 市场反应 加息明细 日期 2011年内各次加息汇总表 限购将对佛山楼市带来直接影响，直接体现在其成交量的下跌。 客户对市场信心减弱，市场观望氛围浓厚。 限购之后，由于成交量减少，各大小发展商库存大增，销售压力巨大 Part 1, 政策分析 【限购政策朝令夕改】 佛山宽限令朝令夕改。10月11日上午，佛山市住房和城乡建设管理局发布名为《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》(佛建管〔2011〕205号)的楼市调控新政，规定从10月12日起放宽限购。但是在当天晚上23时24分，佛山市住房和城乡建设管理局发布紧急通知，叫停上午发布的限购放宽令。至此，在这次地方政府房地产政策与中央政府房地产政策两者的博弈中，以佛山市政府全盘皆输告终，既没有受到市场的欢迎与认可，也没有得到中央政府同意，而且更加深了市场对调控持续深入的预期，也为楼市切实降价埋下伏笔。 尽管房价从二月到五月均高于7000元/㎡，但成交量已经从限购前二月份的15.22万㎡下降到六月份的3.41万㎡。对比限购前后，截至九月份，三水成交量下跌幅度已超77%（九月份/二月份），成交均价下跌15%。 受限购影响，三水成交持续在低位，各大开发商先后进行促销，量价齐降局面明显 Part 1, 三水楼市成交近况 【三水成交月度统计图】 限购政策出台后，三水市场低迷 10月22-31日，三水共成交20套，成交均价不到5000元/㎡ 10月22-31日中，只有24、25、26、27日有成交，星期五六是成交的活跃时间 10天三水区成交量为20套，成交均价为4947.86元/㎡。 Part 1, 三水楼市成交近况 【10月22-31日三水成交】 4947.86 892.12 0.18 20 合计 0 0 0 0 10月31日 0 0 0 0 10月30日 0 0 0 0 10月29日 0 0 0 0 10月28日 5201.69 199.99 0.04 4 10月27日 4733.21 233.64 0.05 7 10月26日 5170.83 310.25 0.06 6 10月25日 4685.69 155.24 0.03 3 10月24日 0 0 0 0 10月23日 0 0 0 0 10月22日 销售均价（元/㎡） 销售金额（万元） 当日成交面积（万㎡） 当日成交套数 日期 三水市场近况不理想，成交量非常少 Part 1,三水区西南街道在售项目成交情况 北江明珠项目周边项目以洋房为主，户型以3房至5房的大面积单位居多，面积集中在100-200 ㎡左右，均价在4500-7300元/ ㎡之间，以毛坯发售为主，目前周边项目以销售尾货为主,成交均价有所下降。 西青大道 广海大道西 广三高速 颐澳湾（地块） 项目正在初建阶段无详细资料 誉海尚城 在售：3、4栋 均价：5400元/㎡（毛坯） 时代城 在售：二期15-23栋 均价：5800元/㎡（含装修） 明珠湾 在售：三期10座 均价：6400元/㎡（毛坯） 三水奥林匹克花园 在售：三期16、17、18栋 均价：5500元/㎡（毛坯） 东海南湾 在售：15座 均价：6500元/㎡（毛坯） 山水一品 在售：3、4、5栋 均价：7000-8000元/㎡（毛坯） 北江明珠 恒福广场 在售：5、6、7栋 均价：7000元/㎡（毛坯） 三水雅居乐花园 在售：三期1栋、二期最后2栋望江单位 均价：5000元/㎡（毛坯） 日美明轩 在售：A、B、C座 均价：5500-6800元/㎡