资产评估基本途径和方法.ppt

2011-2 《资产评估学》 第二章 资产评估的基本方法 一个小故事 学习方法 要求从每种方法的“基本概念、基本前提、基本公式、基本程序、基本评价”等五个“基本”去学习。 ?多年的资产评估实践中形成了市场法、成本法、收益法这三种基本方法。在运用基本方法时，可能会根据不同情况和每种基本方法的基本原理，加以适当变通，从而派生出多种多样的评估方法。 目 录 第一节 市场法 第二节 收益法 第三节 成本法 第四节 应用评估方法需注意的问题 资产评估方法综合举例 资产评估基本途径和方法 第一节 市场法 市场的基本涵义 市场法的基本概念 市场法运用的基本前提 市场法运用的基本公式 市场法运用中的相关概念 市场法应用的基本程序 市场法应用的具体模式 对市场法适用范围的评价 一、市场的基本涵义 ★ 市场的一般涵义是指商品买卖的场所。在这个场所中，商品和服务进行交易。 ★ 市场强调的是交易的公开性、公平性。 ★ 市场按地域性划分，可以分为地方市场、国内市场和国际市场。 二、市场法的基本概念 市场法——指在市场上选择若干与被评估资产相同或类似的资产作为参照物，将被评估资产与参照物进行比较，根据其差异对参照物的市场交易价格进行调整，据以估算被评估资产价值的一种资产评估方法。 三、市场法运用的基本前提 1、市场上存在参照物； 即：与被评估资产相同或类似的资产。 2、参照物的交易是在公开市场条件下进行； 3、价格影响因素明确，并且可以量化。 四、市场法运用的基本公式 1、评估价值 = 参照物市价 + Σ评估对象比参照物优异之金额 - Σ参照物比评估对象优异之金额 2、评估价值 = 参照物市价 ×（1 ±调整系数）×成新率 五、市场法运用中的相关概念 ◎参照物 即：公开市场上与被评估资产相同或类似的资产。 ◎交易价格 指在公开市场上参照物的成交价或标价。 ◎差异调整 指参照物与被评估资产在功能、成交地域、成交时间等方面存在差异而需要调整。 五、市场法运用中的相关概念 ◆功能差异 在性能、用途、外观等方面存在的差异。 ◆时间差异 参照物的成交时间与评估基准日之间的时间间隔差异。 ◆地域差异 参照物的成交价与被评估资产所处地域之间的差异。 七、市场法应用的具体模式 1、直接比较法： 原理：利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征直接与评估对象的同一基本特征进行比较而判断评估对象的价值 公式： 　评估对象价值＝参照物成交价格× (评估对象A因　　 　　　　　　　　素/参照物A因素） 特点： 直观简捷、便于操作 对参照物的可比性要求较高，适用范围有一定限制 具体运用：现行市价法、功能价值法、价格指数法、成新率价格法、市价折扣法 八、对市场法适用范围的评价 ●优点： 评估结果客观、公允，易于被评估当事各方理解和接受。 ●市场法不适用于以下几种情况： 1、没有可比参照物的资产 如自制设备、某些专门订制的设备和绝大部分无形资产等。 2、没有市价的资产 某资产（如某些机器设备）带有附属或配套设施。 第二节 收益法 ● 收益的基本概念 ● 收益法的基本涵义 ● 收益法的应用前提● 收益法应用的基本程序 ● 收益法应用的基本形式 ● 对收益法适用范围的评价 一、收益的基本概念 在理解资产评估中的收益涵义时，要注意以下几点： 第一、从资产种类上去认识 如果将企业整体视作一项资产，则收益可以是企业的净利润或企业的净现金流量。如果是单项资产(如一幢建筑物)，则收益表现为该项资产单独带来的净利润。 第二、从时间上去认识 是指资产的未来预期收益，而不是历史收益。所谓未来，既可以是有限期的，也可以是无限期的。 第三，从继续使用假设去认识 资产只有在继续使用的前提下才会产生未来收益。 一、收益的基本概念 　 第四，从主、客观去认识 是资产的客观收益，而不是资产目前的实际收益。 客观收益——排除了实际收益中的某些特殊的、偶然的因素后所能取得的正常收益。 实际收益——在目前各种因素条件下实际取得的收益，它受到一些主观因素的影响（例如，经营者个人的能力大小、资本的多少等等），故又称为主观收益。 二、收益法的基本涵义 收益法——指通过估测被评估资产未来预期收益，并折算成现值，以确定被评估资产价值的一种资产评估方法 收益法是基于“现值”规律，即任何资产的价值等于其预期未来