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对农村房屋买卖及土地流转的思考　　随着社会经济建设的快速发展，改革开放的深入推进，人口流动越来越频繁，越来越多的农村居民因为举家迁移至城镇落户、随子女迁徙到城市共同生活等原因，将房屋出售，并将土地随之转包给购房人。时过境迁，因为种种利益驱使的原因，特别是工业园区建设征地拆迁房屋等补偿费用绝对值比当初卖房和土地转包费用多了不少，很多卖房人便以种种借口和理由，向法院起诉请求确认合同无效或解除合同，达到其收回房屋、承包地的目的。鉴于此类型案件数量随着经济发展有不断上升的趋势，为了统一裁判标准，进一步处理好案件，同时也为了释明笔者心中的一些困惑，结合笔者在审判实践中的具体案例，谈谈有关观点。一、农村房屋买卖合同纠纷　　对于农村房屋买卖合同纠纷案件，出卖人请求确认合同无效或解除合同的理由，主要集中在购买人不是出卖人同一集体经济组织成员不能买卖房屋、房屋属家庭成员共有出卖人无权处分等方面。　　XX年11月17日，原告郭某与被告张某签订《房屋购买合同》，被告张某将其位于绥阳县某镇某村的砖木结构房屋以价款出售给原告郭某，并将其承包地转包给郭某耕种，双方约定：“……经甲乙双方协商，甲方愿意将自己房屋及地基出售给乙方，供乙方所有和使用，其具体协议内容如下：一、甲方自愿将房屋出售给乙方，其所有权和使用权归乙方永久所有。二、……三、房屋面积以房屋宅基证和实际使用面积为依据，房屋为砖木结构，共计7间，包括厨房、猪圈、牛圈及其他房屋附属物，共计面积约107.2㎡。四、甲方自愿将所有土地转包给乙方，其转包期限为永久。如因国家政策有变，其变动后的土地仍归乙方使用和负责。土地面积以土地承包证和实际使用土地面积为准，共1.853亩。……”等内容，并附加约定“甲方母亲王某暂时居住在乙方房屋左侧房”。合同签订后，原告郭某将购房款一次性付给被告张某，即搬入房屋居住、耕管承包地至今，被告张某举家迁至贵阳，其母亲王某则根据双方约定在该房屋内居住。后因该房屋和承包地即将被征收，被告张某与原告郭某就征地补偿款和拆迁补偿款如何分配协商未果，被告张某的母亲王某与原告郭某的家人经常发生纠纷，原告郭某遂诉至法院，请求确认双方关于房屋买卖和土地转包的约定有效。被告张某答辩称，我与原告郭某不属于同一农村集体经济组织成员，《土地管理法》明确规定农村宅基地属农民集体经济组织所有，只有该组织成员才享有宅基地使用权，我在处分该房屋的同时也处分了宅基地使用权，损害了集体经济组织的权益，故我无权将房屋出卖给原告郭某，我与原告郭某所签订的《房屋购买合同》关于买卖房屋的约定违反了国家法律、行政法规的强制性规定，不具有法律效力，而且该房屋应属我和妻子、母亲共同所有，我不能私自处理，故我和郭某所签订《房屋购买合同》中关于房屋买卖的约定无效。　　对于本案被告张某所辩称的无效的理由，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”之规定，被告张某与原告郭某签订《房屋购买合同》将房屋出售给原告郭某，是被告张某依法行使自己对房屋的处分权利，不违反法律的规定，且双方意思表示真实，并且对于原告郭某与被告张某不属同一村民组的问题，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”、第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”的规定，表明虽然宅基地属于农民集体所有，但农村村民对于宅基地上所建造的房屋享有所有权，有权按照法律的规定行使占有、使用和处分、收益的权利，除非农村村民出卖住房以后再申请宅基地的，法律才不予保护。从上述《物权法》和《土地管理法》的规定可以看出，法律并不禁止所有权人依法出卖自己的房屋，也没有限制房屋买受人的户籍、身份，而且随着经济社会的持续发展，人口流动将会越来越多，社会发展趋势也将促使人们的民事法律行为越来越灵活，更多地体现“法无禁止即自由”的民法原则。当然，由于我国土地管理法律法规所限，以及人民群众法律意识的欠缺，上述房屋买卖合同有效的同时，还存有后遗症，此处不再赘述，将在下文中阐释。二、土地承包经营权转包合同纠纷　　这一类型案件，属于土地承包经营权的流转合同纠纷。但结合目前生活实际，转让、互换、出租等流转方式要么不多见，要么不扯皮，矛盾主要集中在承包经营权的转包中，故主要就土地承包经营权转包合同纠纷小作探讨。土地承包经营权转包合同纠纷案件中，依据笔者法院的审判实践，比较突出的是两种类型，下面分别讨论。请求确认合同无效或解除合同　　承包方与受让方签订土地转包合同，双方履行约定义务后，因为种种原因，承包方想收回承包地，就诉至法院请求确认合同无效或解除合同，其理由主要集中在合同未经过土地发包人同意、合同未经过