《无锡汽车城项目房地产市场投资调查报告》.pptVIP

- 无锡市房地产投资调查 * * - 投资发展部 2011年6月 - 前 言 1 2 5 4 3 对项目周边环境进行调查 无锡整体房地产市场与区域市场判断 关于无锡市汽车4S店的调查 项目进入的优劣势分析 项目案例研究 - 汽车城地块 富安集团湖埭水泥厂 富安商业广场 真心塑料厂 机械、设备工厂 项目南侧为湖埭镇中心位置，北边为工业工厂，从工业类型来看，较多为二类、三类工业。 区域情况 - 胡埭镇 从地铁规划来看，胡埭镇介于二号线、三号线之间，区位偏远，地铁对区域发展的促进可以忽略。 区域情况 - ??到2020年规划人口118万人，（其中太科园规划人口8万人）。建设用地约165平方公里，（其中太科园规划建设用地20平方公里）。人均建设用地面积约140平方米。 ????新增建设用地主要用于蠡溪新城旅游度假中心、太湖新城核心区、太湖新城科教产业园、太湖科教园、太湖新城房地产开发以及马山胡埭工业园区建设。 区域规划 - 功能定位：规划胡埭镇作为无锡市西部的一个主要城镇，是一个以工业为主导产业，以旅游和生态农业为特色的相对独立、配套完善的城镇。 ????建设规模：规划总用地规模约45平方公里，其中建设用地约22平方公里。规划居住人口10万人，就业岗位4.2万个。 胡埭镇整体规划情况 区域规划 - 胡埭镇用地规划图 胡埭镇用地规划看，其工业用地和物流用地占大部分，居住用地主要分布在胡埭镇中心位置。 当前居住区建成度较高，区域商品房盘量较大。 红色曲线为中心大致建成区 区域规划 - 宏观经济 - 宏观经济 - 宏观经济 - 点评： 2010年无锡经济持续保持高位增长，GDP保持在全国第三方阵第一位，列地级市全国第二位。工业生产总值在2009年保持低迷后，实现了恢复性增长，且产业结构得到近一步调整。固定资产投资额连续两年持续高位增长，基础设施建设、民生工程持续竣工。社会消费品零售总额持续增长，居民消费明显。 宏观经济 - 宏观经济 18900 元 全国 江苏 杭州 无锡 城市 2010城镇居民人均可支配收入 22944 元 30035 元 25027 元 值 单位 无锡居民购买力高于江苏平均水平，同时远高于全国平均水平。相比杭州，无锡城镇居民可支配收入较低，但是相比两个城市的房价水平，证明当地居民对商品房的购买力，高于杭州。 - 商品房市场 - 商品房市场 - 商品房市场 - 滨湖区作为无锡未来的行政办公中心，地理位置优越，其物业增值潜力大。胡埭镇位于滨湖区西部，和新中心距离较远，以上数据只能作为参考。胡埭镇具有特殊性。 商品房市场 - 6.首次提出公积金利率差别化，限定第二套住房公积金住房贷款发放对象。 5.未在无锡本地纳税证明一年以上者，不予任何贷款。 4.首次提出三套房及以上住房贷款暂停。 3.首次明确二套房贷，需要认房认贷认调查。 2.首次将二套房贷首付提高到50% 1.首次将信贷差别扩大化，即由“首套、二套及以上”两个等级，变成“首套、两套、三套、三套以上”四个等级。 政策分析 无锡市银行响应国家政策，市场中贷款买房的减少，同时贷款额度减少，一次性首付比例增高。会影响到大户型的销售，对接下来市场抑制明显。 商品房市场 - 汽车城位置 胡埭镇目前登记在售新盘为富安商业广场、凡尔赛庄园。 项目分布 - 案例·富安商业广场 20% 绿化 1.3 容积率 毛坯 装修 综合体 商业中心 类型 15万平 盘量 2010.12 开盘日期 无锡久安房地产 开发商 从登记房价看，该区域房价比预计的高。说明区域房地产市场有需求拉动高房价，参考最低价10000元/m2 - 案例·汇景新城 容 积 率：1.49 绿 化 率：42% [关于绿化率] 建筑面积：74200平方米 建筑类型：多层，小高层 物业类型：住宅，商铺，别墅 所属城区：滨湖区 [所有该区楼盘] - 案例·汇景新城 汇景新城当前二手房价。 - 案例·凡尔赛庄园 汽车城 2009.11 开盘 188 户数 0.76 容积率 双拼、联排 建筑类型 - 案例·凡尔赛庄园 顶级豪宅配置：采用无锡少有的纯正法式皇家建筑风格，法式宫廷园林景观，配备近2000平米高级商业会所，只为层峰人士量身定做。 地段优势明显：位于胡埭镇核心地段，是胡埭镇中心的最后一块黄金宝地，东依直湖港、南靠人民西路、西临振胡路，北傍环镇北路。 - 1.房地产政策 2.无锡市2011 年商品房市场 活跃程度下降 3.中心区域住宅 供地量大 1.胡埭镇人口 规划达到10万， 随着工业发展， 有市场潜力。 1.供应盘量较大 形成竞争态势 2.附近二类、三 类工业密集，有 污染隐患 3.交通主干道不 够顺畅 区域经济 支撑较好 2.房价水平 理想，离建 成区近 威胁 机会 劣