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理解房地产市场 冉净飞 关于楼市调控。尽管我们讲商品房在中国是投资品，但目前在老百姓层面这个认同度不高，人们认为不吃不喝一年才买两个平方是不正常的，于是政府在压力之下开始调控楼市。那么，有没有用？从2003年以来，中央每年都会出文件整顿房地产，结果呢？从目前的政策来看，虽然被有的人称为“史上最严厉”，但还是不会有效果，因为前面讲的房价上涨的根本原因——流动性泛滥——没有解决。那么，除了收紧流动性就没有降房价的办法了？世上没有绝对的事，何况在神奇的中国。在一个权力如此集中的国家，没有办不成的事：它可以规定，谁家开发商涨价就枪毙谁，哪里的房价上涨就枪毙那里的市长，你看房价降不降？但这样做，除了让中国的经济环境倒退50年外，没有任何意义。在流动性泛滥的情况下强行抑制房价，只会让100套房1000人抢的局面频繁出现，虽然便宜，但一般人根本买不到。 关于房产税。 作为本轮楼市调控最热门的预期，把它单独拿出来说。我认为对商品房开征房产税对抑制房价没有任何意义。有人认为，房产税属于地方税，如果对商品房开征，将 增加地方政府财政收入，使其摆脱对土地财政的依赖，从而降低地价。这种说法是完全错误的。钱，对地方政府来说多多益善，它绝不可能因为这里多收了钱就愿意 在那里少收一点钱。在中国宏观税负已经世界第二、人民福利世界倒数的情况下，再提加税，只能在这样专制的国家才能出现。有人认为，房产税对商品房开征将促 使拥有多套房产者抛售，增加市场供应量，从而抑制房价。但实际上，我们认为，如果这个房子它用于出租，则房东一定会把房产税转移到租房者——也就是刚毕业的穷大学生、蚁族——身上，使房产税沦为又一个掠夺穷人的税种；如果房子不用于出租，1.2%的税率相对于房子的增值率也低了一点，投资者可能不会在乎。 关于中国的经济危机。现在中国的70后以下的人，除了在国外遭遇经济危机时在当地待过的（比如1990年的日本和2008年的美国），没人知道经济危机是什么样子。在这群人的印象中，中国的经济是一年比一年好的，自己的收入也是一年比一年高的——这既是实际情况，也得益于政府的宣传——所 以它缺乏危机意识。一个具体而普遍的表现是，中国的年轻人走出校门没几年，就把父母毕生积攒的养老钱拿去付商品房的首付，并把每个月收入的一半以上用于还 贷款。他们坚信，自己不但不会失业，而且工资会越来越高，贷款占工资的比例越来越低，说不定还可以提前还清。在股市中，新股民往往比老股民激进，因为他们 没经历过熊市，楼市中的年轻人也是这样。但是，如果中国的宏观经济真如前述路径a发展，则中国改革开放以来首次经济危机将会出现，这个日子应该在10年内到来。那时，现在买房的年轻人正处于上有老、下有小的高生活压力时期，自己的健康状况也开始下滑，如果因经济危机失业、无力偿还贷款，对个人、对家庭都是灭顶之灾。前段时间网上有篇文章比较热，说未来中国白领有99%要破产，据说是郎咸平说的，大概也是这个意思。退一步说，即使本文的预测错误，中国10年内都没有经济危机，那我们也必须牢记两点：没有永远保持8%以上增长的经济体；中国经济也服从经济周期规律的约束。媒体天天在教育炒股的人不要借钱炒股，但是几乎所有人都认同超负荷借钱买房，真是中国一大怪事。 美国房地产市场经历了上百年的发展，其间经历多个波动周期，现在关于美国房地产周期比较一致的看法是美国房地产市场的大周期是18年左右，美国房地产市场经历了2008年的金融危机之后。 主要内容 一、房地产市场的含义及其特征 二、房地产的发展历程 三、房地产市场发展与经济增长的关系 四、房地产市场营销 五、房地产业发展与其他产业的关系 六、我国房地产市场存在的问题及解决的途径 在 全民关注时代，开发商、政府、专家和媒体人纷纷利用各种渠道表达自己对房地产市场的观点，基于保护言论自由的价值观，他们表达观点的权力应该得到充分尊 重。但对于广大购房者和观望者来说，缺乏专业知识和统计数据，大多数人还缺乏独立思考能力，所以关注来关注去，基本上还是被他们的观点牵着鼻子走，这个就 是话语权的力量。在拥有信仰的社会中，还存在一些独立学者，他们不代表任何利益集团，独立地向社会发表观点，但在中国这样的人似乎太少了一点，学者往往被 一些利益集团赎买，专家变成了“砖家”。那么，我们怎么才能看清房地产市场的未来走向呢？ 1.中国商品房的投资属性 世 界上所有的商品都同时具有消费属性和投资属性，有的商品投资属性很弱，它主要表现出消费属性，所以一般称为消费品；反之，则称为投资品。对于买受人来说， 他为商品支付一定的对价，目的是获得一定的效用。如果他通过使用商品获得效用，那么他的购买行为就定义为消费；如果他通过商品的增值或商品的孳息获得效 用，那么他的购买行为就定义为投资。区分一件商品是消费品还是投资品非常重要，因为影