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某县房地产行业税收负担情况分析某县房地产行业税收负担情况分析　　摘要：我县房地产行业近几年发展迅猛，促进了县域经济的发展和税收的增长。依据相关数据资料，通过对比分析，我们发现我县房地产行业应缴的各项税款与实际缴纳数额相差悬殊。本文旨在对我县房地产行业的征管现状分析，找出进一步加强税收管理，堵塞漏洞的征管措施。关键词：房地产分析建议　　近几年来，随着XX县城市建设规模的不断加大和城镇化建设的快速推进，我县房地产行业发展迅猛，对税收的贡献率逐年提高，房地产行业已成为拉动我县地方税收快速增长的重要力量。今年以来，XX县地税局按照专业化管理的要求，全面强化房地产企业税收征管工作，加快转变征管方式，积极探索推行信息管税，构建全方位、多层次、信息化的税源管理新模式，提高了我局房地产行业税收科学化、精细化、专业化管理水平。结合我县征管工作的实际，现就XX县房地产行业税源现状、征管情况及存在问题做一下分析。一．房地产行业税源分布及其征管现状　　XX年底，XX县登记注册的房地产企业共有12户，正在开发的房地产项目22个。截止XX年末，12户房地产企业开发项目竣工面积24.74万平方米，未竣工面积12.77万平方米，竣工面积占开发总面积37.51万平方米的65.9%，已售面积11.74万平方米，待售面积13.03万平方米，商品房销售率为47.46%。XX年，我县房地产行业完成投资32760万元，实现销售收入30009万元，预测可实现地方税收2400.72万元，实际缴纳地方各税1264.8万元，较XX年的479.09万元增收784.4万元，净增1.63倍。虽然全县房地产行业入库的地方税收较前几年有了较大幅度的增加，但与税收预测数相比仍有很大的差距，房地产行业税收负担率、征收率、贡献率均远远低于全市平均水平，我县房地产行业增长的税收潜力巨大，房地产行业税收征管工作有待进一步加强。二、房地产企业存在的税收漏洞　　当前，我县的房地产开发企业普遍纳税意识不强，财务管理混乱，一些企业甚至连流水账都没有，偷逃税的问题时有发生，常见的税收违法行为主要表现在：　　一是预售房款长期挂账或以收抵支。我县一些房地产开发企业将预售房款记入“预收账款”、“应付账款”、“其他应付款”等往来科目进行核算，长期挂账不结转营业收入，或直接通过“应付账款”转付工程款以收抵支。如一房地产开发企业一期工程完毕，部分业主已经入住，可该企业借口整个房地产项目尚未彻底完工结算，成本无法确认，便一直将房款挂在“预收账款”科目，不结转营业收入。　　二是故意压低房价，签订虚假的售房合同，不开或少开销售不动产发票。我县一些房地产开发企业为达到少缴销售不动产营业税、土地增值税、企业所得税的目的，购房者为了少缴契税，房地产开发企业故意与购房者签订虚假合同、阴阳合同，不开或少开销售不动产发票的金额，隐匿营业收入，偷逃国家税款。　　三是将价外费用和代收的各项款项不计入或少记营业收入。我县一些房地产开发企业将收取的地下室和车库销售款、太阳能安装费、单元门安装费等通过其他应付款等往来科目核算，未全额计入营业额之中申报纳税。如我县一企业，将向客户收取的地下室车库的销售款另外开具发票，少申报营业收入一千三百多万元。　　四是虚列建筑成本。我县一些房地产开发企业与建筑企业之间，不按规定开具建安发票，人为地调高建筑成本，这无疑对税务机关准确计算房地产企业的企业所得税和土地增值税带来了极大的不便。如我县一房地产企业开发了一个楼盘，按照正常情况下只需花费一千三百万的建筑成本，该企业却通过抬高建筑材料的手段列支了一千七百万元，虚列了近四百多万元的建筑成本。　　五是从事小产权房开发的单位和个人，不进行纳税申报。一些村民小组和个人从事房地产开发，他们既不办理税务登记手续，也不向税务机关申报应缴的各项税款。税务人员前去征收税款时，对方却往往寻找各种借口拒绝履行纳税义务。如我县宝丰村没有得到相关部门批准，擅自开发四十户独院。税务人员前去征税，他们声称是村民集资建房，不对外销售，拒绝缴纳税款。由于税务机关无法从纳税人那里取得相关的数据资料，就小产权房如何征税的问题便成为税务机关亟待解决的问题。三、税收征管中存在的主要问题　　除了房地产企业存在的问题之外，税务机关在实际税收征管中也存在着涉税信息沟通渠道不畅通、管理力度不到位、事后监控滞后的问题，主要体现在：　　一是涉税信息沟通的渠道不够畅通。这主要表现在没有与建委、土地、规划、房管、银行等部门建立起信息交换和共享机制，对房地产开发企业的监控，仅仅停留在机械的“事后监管”之上。涉税信息的获取主要依赖于税收管理员的采集，加之税源管理部门对房地产行业的行业分析不能制度化、常态化，税收管理的时效性就得要大打折扣。　　二是基层税源管理部门的征管力量不足，管理力度不到位。由于房地产行业具有经营周期长、