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岗厦项目商业战略定位简报 做商业的目的 竞争策略和市场目标 商业定位 整体 档次 业态 十大体验点 商业布局（两个方案） 商业主题（探讨） 做商业的目的是什么？ 把项目价值提到城市价值的高度 商业本身收益最大化 保持一定的现金回收的弹性 做商业的目的 竞争策略和市场目标 商业定位 整体 档次 业态 十大体验点 商业布局（两个方案） 商业主题（探讨） SWOT分析 优势 √ √ 机会 [位置]深圳的真正中心，凝聚最多资源 [市场] 中高档竞争对手不在第一商圈内 [项目]最大整体开发地块，综合体优势 [市场]大量MALL，商业同质化严重 [项目]商业规模，以及紧缩型商业街区 [消费者]对商业的升级需求日益强烈 [位置] 中心区商业尚不成熟 [市场]未来供给多，竞争激烈 [项目]业权不统一，部分物业不可控 [市场]香港的分流效应 [项目]部分地块商业价值不高 [商家]新的优质商家供给始终有限 劣势 威胁 竞争策略和市场目标 竞争策略 领导者 挑战者 √ √ 追随者 补缺者 市场目标 创造不同于中心区及其它商圈的差异化的商业体验； 创造深圳新中心的具有前瞻性、领先地位的全市性商业项目； 成为具有国际影响力的新地标和旅游目的地。 做商业的目的 竞争策略和市场目标 商业定位 整体 档次 业态 十大体验点 商业布局（两个方案） 商业主题（探讨） 商业定位：从购物中心到体验之城的转变 创造一个充满令人难忘的经历、事件、体验的丰富多彩的体验之城，成为最具归属感 和自豪感的城市客厅。 购物的 封闭的 SHOPPING MALL 个人的 单体的 2小时的 管制的 被动的 垂直化的 EXPERIENCE CITY 生活的 开放的 群体的 多元建筑的 全天的 Experience Making Place Making 公共的 参与的 （体验创造） （场所创造） 平面化的