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川沙“联洋新城”一期项目分析策划报告 市场调查与分析 第一部分 宏观市场——上海市别墅市场调查与分析 上海别墅市场概况 2002年别墅持续升温，2003年别墅延续热点。 2003年3月份上海别墅指数办公室监测显示，上海别墅指数达1012点，较之上两月上涨12点，上涨比例约1.2%，形成羊年开门飘红之态势。据分析，2002年一大批特色鲜明的高端别墅开盘或启动，拉高了别墅均价，而高端别墅的消化需要时间，成交速度也较慢，所以2002年启动或开盘的高端别墅在2003年初开盘或仍在销售，同时一些中低档别墅在2002年已告售罄，从而使2003年初别墅平均价格上扬，别墅指数也呈上升之势。 上海市2002年全年上市别墅总量约540万平方米，占地约1900万平方米，到2002年底，上海市别墅保有量约850万平方米。从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100万～200万元的价格段，占到了供应总量的45.5％；其次是总价在200万～300万元的中高档别墅，占总量的17.5％；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15％和12％。 通过我们分析，上海别墅市场不断升温的原因主要在于以下几个方面： 在良好的宏观经济形势及投资环境中，城市居民可支配收入的提高以及大量外来高收入人群涌入进一步刺激了上海别墅的需求。2002年上海GDP增幅继续保持10％以上的速度，人均GDP向5000美元挺进，城市居民人均可支配收入超过1.3万元。 上海不断发展成为世界为数不多的资金投资有安全保证的的基地之一，吸引了大量外来资金和高收入人群，保证了别墅的消费需求。据统计分析，上海目前有30-35万台湾人在上海生活居住，近几年温州人掀起了一股“温州购房热”，外来消费群体会成为上海市场有益、有效的补充。上海2002年别墅购买者中外地人及外籍人士均有较大幅度上涨。2002年年末，来自世界126个国家的1.95万名外国人在上海从事各项工作。其中8638人是2002年来上海从业的“新面孔”。上海现有3万多家外商投资企业和外国商务机构，相信他们的从业人员的购买力会是别墅消费的强有力支撑。 另外市区高中档公寓房价大幅上涨的挤兑，城市交通立体网络的不断完善也刺激了别墅需求放量。 二、上海别墅的区域分析 1、目前，上海市别墅主要分布在五大板块：（详细情况请见附表） A、闵行区域（包括奉贤） 分布有49个别墅，别墅形态差异较大，主要以经济型别墅为主。 B、青浦区域 分布有22个别墅，主要集中于沪青平公路，大部分属于中档楼盘。 C、松江区域 分布有43个别墅，本板块为发展速度最快的区域，集中大量的高端楼盘 D、长宁区域 分布有17个别墅，本区域是发展较早的板块，以中高档别墅为主。 E、浦东区域 分布有45个别墅，该区域发展前景看好，高中低档别墅各占相当比例。 综上所述，上海市2002年全年上市别墅总量约540万平方米，占地约1900万平方米，到2002年底，上海市别墅保有量约850万平方米。从价格分布的供求关系来看，目前上海市场的别墅较多集中在100万～200万元的价格段，占到了供应总量的45.5％；其次是总价在200万～300万元的中高档别墅，占总量的17.5％；而总价在100万元以下的经济型别墅和总价在300万元以上的豪华别墅分别为15％和12％。 2、沪上知名大型别墅物业列表：（详细情况见附表） 三、消费者行为研究 消费者特点分析 别墅消费者更趋年轻化、知识化和国内化。 从上海市90年代中后期到现在，几轮的别墅购买热潮中，消费者表现出不同的特点：刚开始的别墅购买者主要是欧美、港台境外人士，后来主要购买者是海归派及国内新富，现在的别墅消费者特点又起新变化，买家更趋年轻化、知识化和国内化。 2、消费者心理需求分析 别墅的购买者是典型的小众市场，经济实力强，对生活品质要求高，注重居住环境和私密性，这些是他们对别墅需求的共性。但由于其职业情况、生活背景、收入来源等多方面的差别，其对别墅物业的选择和购买都表现出一定的差异性。 第二部分 区域市场分析 一、浦东整体楼市形成六大板块 据我们对浦东房地产市场的调查不难发现，目前浦东商品房开发已形成了合理布局，并涌现了一批各具特色的板块： 第一、小陆家嘴地区、九六广场、竹园商贸区内功能齐全的商办楼宇，吸引了大批跨国公司的地区总部。 第二、沿江高档住宅区，均价在8000 元/平方米，绝对最高价1.6万元/平方米，对外籍人士有着不可抗拒的魅力。 第三、以浦东体育中心为圆心、半径1公里范围内的中高档住宅区域，均价在6000元/平方米以上，最高价为1.1万元/平方米。是成功人士的理想居住地。 第四、以环境为主要特色的联洋新社区。 第五、位于外环线与内环线之间的中高档住宅区，均价在近4000元/平方米，既成为