无锡高力项目惠山新城地块市场概述及定位方向.pptVIP

资源与品牌开发商带来市场热点 资源与品牌开发商带来市场热点 资源与品牌开发商带来市场热点 Ⅱ 系统策略落地 核心价值界定 新城居住“目的地” 新城区位中心 新城中心时代切入点 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 核心价值确定 版块 地铁 成熟 新城收官时代 区域 交通 供应 先服务城市 节点型城市综合体 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 2层皮的机会 锡北增长级 先服务居住 综合型功能生活体 核心价值发散 推荐方案一 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 城市发展阶段 先服务城市 节点型城市综合体 2层皮的机会 锡北增长级 先服务居住 综合型功能生活体 方案一 落地做混合型城市级CBD模式 两个“增值”-------- 打造“锡北商中概念” 撬动整体土地价值，帮助高力获取两种盈利： 容积率增值 +城市节点影响力增值 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 城市发展阶段 产品组合 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 产品策略 3-5%容积率假设 高层组合 传统方案 本案建议 密集商业铺盖+高层公寓组合 立体趣味商业 产品类型 湖景酒店公寓 街区企业总部 风情后湖街区 公寓产品突破点： 5.4米层高的利用 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 产品策略 突破点 立体趣味商业 街区企业总部 风情后湖街区 公寓产品突破点： 5.4米层高的利用 湖景酒店公寓 双首层、人为假下沉广场、退台户户首层设计 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 产品策略 关键词：立体 手段： 通廊、多座桥 （廊连宅、廊跨河、宅宅相连） [1]差异化的价值底盘 – 前街后湖，湖景工坊 [前湖后街，强化“湖岸”概念] 小区东部沿湖节点开口，强调湖岸的风情打造。 价值支撑体系 [2]差异化的价值底盘 – 纵横立体，跨越时代 [内部架廊，强化现代感原创性] 内部以大量通栏链接栋与栋、栋与外部的干系，营造立体交通与现代感； 可跨越水面，呈现空中城市感。 价值支撑体系 [3]差异化的价值底盘 – 惠山之眼、点亮山崎 [正负入口造场] 入口处打造城市型节点、制造地标性感官；区隔周边竞盘、确立“中心”概念。 价值支撑体系 概念梳理 [惠山新城板块] 惠山峰脊 高力中心立体城 [商综区] 藏酷工坊 /左右锡北明天 [SOHO区] 幸福山楼 /一宅拥湖坐山峰 备选方案二 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 城市发展阶段 先服务城市 节点型城市综合体 2层皮的机会 锡北增长级 先服务居住 综合型功能生活体 方案二 谈40万方CBD概念，先做住宅 以河为界、河西纯居住模式 A--（纯低密度） B—（高低结合） 商业为界面、湖为区隔做足内外城概念 KEY SUCCESS TO Ⅲ 系统策略落地 城市发展阶段 A--（纯低密度） 产品类可能： [纯独栋]、[围合式假独] 产品策略 0.5-0.7容积率假设 B--（高地组合） 产品类可能： [类独栋]+[高层组合] 产品策略 2.5-3容积率假设 [2个内外层] 外以湖为界、内以高度为界 * 无锡惠山新城地块市场概述及定位方向 天启开启机构 KEY SUCCESS 2011/04 TO KEY SUCCESS TO 核心思考 1、成熟板块中心节点站位？→稀缺性供应及多元化价值溢出的并进的合理运用？ 2、 稀缺性供应和产品多元化价值的组合→ 新城中心类成熟收官项目的价值体现点在哪里？ 3、 2次开发（转型升级）和价值最大化问题→三个阶段河西开发、河东之合并、汽配城之换血 板块背景 大惠山-----无锡三大住宅细分市场之副中心代表典范 滨湖区 生态资源类居住级 住宅均价7500-9800/㎡ 城市中心类居住级 住宅均价8900-10500/㎡ 城市副中心类居住级 住宅均价6800-7500/㎡ 中心城区、滨湖区、惠山新城区、表现为城市三大居住类型代表、格局不同细分市场热点 自成一体大惠山----产业类新兴综合版块进入成熟期 城市南北铺开格局近一步夯实、产业北移、居住南移。打开北部产业支撑类居住副中心格局基本成型 惠山新城与城市其它区域的关系 将以位置优势截住部分城北惠山区部分客源到太湖新城购房 因临近太湖新城，高新产业将为太湖新开发带来高质量的客源 作为新建成的新城区，又是主城到太湖新城的过度带，对太湖新城形成间接的带动作用 因开发较早，相对成熟，将对太湖新城开发形成直接竞争 太湖将承接旧城的行政、办公、商务和部分商业服务业功能 太湖新城将