江苏连云港灌云母子松地块别墅项目前期报告2008-.pdfVIP

灌云母子松地块项目报告 2008.3 市场营销核心理论： 细分市场 发展市场机会 确定产品定位 研究市场状况 研究市场特性 确定目标客源 寻找潜在客源 确定客源需求 及客源容量 发现客源特性 确定营销策略 确定市场目标 市场特性 目录 一、连云港房地产市场整体运营状况 二、灌云房地产市场研究 三、灌云别墅市场研究 四、地块属性分析 五、产品总体定位 一、连云港房地产市场整体运营状况 投资情况： 整体发展房地产开发投资主要集中在市区，各县区投资比重不大。 2007年，市区完成房地产开发投资55.57亿元，占全市完成总投资额的70.0%。 从各个县、区房地产开发投资完成情况看： 各区房地产投资比重 新浦区 7.70% 3.90% 开发区 8.60% 33.40% 连云区 海州区 9.90% 赣榆县 3.60% 东海县 20.10% 12.90% 灌云县 灌南县 点评：灌云县房地产投资额占连云港总投资额的7.7%，与其他县城相当。 市场供应： 2007年全市完成房地产开发面积493.29万平方米。2008年新增加开工面积包括：老盘 的后续开工面积300万平方米；新盘开工面积900万平方米。这些新盘首期开工面积将 达到300万平方米右。预计2008年全市新开工面积将增至600万平方米。 08年市场整体释放量 房地产开发面积 1000 500 新盘首期面积 0 老盘后续开工 将释放量 新开发面积 成交状况： 2007年1月—12月市区商品住宅销售面积为126.46万平方米，同比增长74.36%，销 售额达38.1亿元，同比增长88.35%。 2008年1月份，市区普通住宅成交828套，相比2007年同期1400余套，下滑60%。而2 月份，市区仅成交普通住宅536套。截止3月9日，港城楼市房源成交套数为427套。尽管 成交量出现萎缩，但并没有出现