社区商业业态定位与营销推广分享.pptVIP

* 社区商业业态定位与营销推广分享 2 规划原则 3 业态定位 4 运营模式 5 商业氛围包装 1 概念及关键因素 6 营销推广 社区商业概念 社区商业是一种以社区范围内的居民为服务对象,以便民、利民,满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 社区商业是城市商业空间中的一个重要层次,它是相对于城市中心区商业、区域型商业和邻里型商业而言的,其在规模大小、提供的商品种类、服务的商圈范围等方面都界于区域型商业和邻里型商业之间。 社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、服务需求、休闲娱乐需求等。 概念及关键因素 社区商业成功运营的关键因素 硬件 软件 后天 城市、区位、人口、竞争、位置、交通、规模 规划 商业 氛围 建筑 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 空间形态 共享空间 尺度 交通组织 历史文化与建筑风格的传承 天际线 外立面 建筑细部及材质的运用 广告柱、广告牌、招牌 灯光工程 软装饰 小品 配套设施 社区商业成功关键因素 先天 概念及关键因素 本报告是严格保密的。 商 业 规 模 适 度 性 中国一般城市居住区商业设施配建指标 人均商业服务建筑面积 居 住 区 0.7 - 0. 91 m 2 / 人 类 别 合理服务半径 800 - 1000 m 城市居住区的公建配套设施，可依据其人口规模确定合理的服务面积 —— 《城市居住区规划设计规范 》 国外社区商业规划指标：商业规模比＝ 0 . 027 ： 1 —— A.C.PERRY ： 邻里住区理论 —— 《集合住宅》：日本光丘花园城社区 (商业面积：住宅面积) 规划原则 社区商业总体规划设计的指导原则： 2 3 4 5 充分的挖掘地块的商业价值，以实现客流的吸聚与共享；同时考虑商业物业价值的均衡性 合理设置各类流线（人流、车流、货流、垃圾流），避免人流死角 项目设计营销思维的体现和展示环境的营造 合理的设置主力店、次主力店，处理好主力店与次主力店、主力店和街区、及各功能（购物、餐饮、休闲、娱乐）之间的关系 分期开发和启动的合理性 1 规划原则 社区商业业态根据社区的发展呈现演变规律 一般社区商业演变规律 社区启动期 社区成熟期 社区发展期 社区配套为主,区域配套为辅，满足生活配套的商业 区域配套、社区配套并重，满足生活休闲、娱乐的配套 社区配套为主 满足家庭装修、生活用品的商业 家庭装修服务、家居饰品 便利店、面包房 银行、药品店、快餐店、洗衣店、发廊、花店等 咖啡店、特色食街、小型俱乐部、服装店、书店等 业态定位 前期业态重点通过核心主力店吸引人流，促进主力业态招商，消化不良铺位 业态定位 核心主力店 主力业态 次主力业态 配套辅助业态 基 本 原 则 强化整个项目的经营特色 充分提升招商的可操作性 综合平衡物业收益与客流规模的效果 租金相当于同品类60-80%. 强化所属业态的经营主题 强化对所属业态的领头羊效应 主力店 次级主力店 集中店铺 配套辅助店 有助于整个项目和所属业态的持续竞争能力 业态定位 主力店的选择考虑经营特色和经营主体与项目整体统一，并以相对优惠的租金吸引客户形成领头羊效应 经营模式 条件 优缺点 只租不售 （万科东海岸） （阳光棕榈园） （东海岸） 发展商有商业经营经验 优点： 业态控制 统一经营管理有利于经营 利于提升社区形象 缺点： 资金回收期长 开发商风险较大 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商有招商渠道 市场化程度不高，无专业公司选择 先租后带租约出售 或与直接销售后委托发展商出租同时进行 （蔚蓝海岸商城） （万科四季花城） （万科城） 发展商有一定的商业经营经验 优点： 初期业态可以控制，可保持与社区整体形象一致，从而促进销售 出租有保障，可提升商铺销售速度 资金回收期较短 缺点： 不能长期控制业态 发展商拥有商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择 直接销售 （招商海月） 发展商没有商业经营经验 优点： 资金回收速度快 缺点： 无业态控制，影响社区形象和销售 不利于统一管理，从而对经营不利 发展商缺乏商业经营的专门人才 发展商没有招商渠道 市场化程度高，有专业公司选择 社区商业经营模式 运营模式  广告柱、广告牌、招牌 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 旗帜等软装饰 花坛、雕塑等小品 电话亭 凉亭、座椅 路牌 商业氛围的营造 商业氛围营造具象表现——地面铺装、花艺、壁灯、装饰构件 商业氛围的营造 商业氛围营造具象表现——小品 商业氛围的营造 商业氛围营造具象表现——文化景观 商业氛围的营造 商业氛围营造具象表现/配套性设施——邮箱、电话亭、路牌、垃圾桶 商业氛围的营造 商业