城市棚户区改造工程建项目可行性实施方案.docx

第一章 总 论1.1项目概况1.1.1 项目名称江安县城市棚户区改造工程建设项目。1.1.2 建设地点江安县城市棚户区改造工程建设项目位于宜宾市江安县江安镇，涉及四个棚户区改造拆旧点，两个新建安置点。其中：拆旧点分别为人民球场西侧棚户区改造拆旧点、滨江路（川剧团）棚户区改造拆旧点、西街棚户区改造拆旧点、三社区（含青云街）棚户区改造拆旧点；新建安置点分别为会龙小区安置点、西街安置点。1.1.3 建设单位项目业主：江安县国有资产经营投资有限公司。江安县国有资产经营投资有限公司成立于2003年，经江安县人民政府批准并在江安县工商、质监和税务等行政管理机构依法注册登记的国有独资公司（简称国资公司），直属江安县人民政府，由江安县人民政府委托江安县财政局等部门监管。公司注册资本11100万元，法定代表人林浩江。公司设立有董事会、监事会，内设办公室、综合财务部、经营管理部和投资开发部。公司经营范围：国有资产经营及管理、项目投资管理、市政基础设施建设、公共设施建设、房地产开发、广告制作、发布（以上涉及行政许可、资质论证的，按行政许可、资质论证的范围时限从事经营）。公司现持有的国有控股权有：江安县开源水务投资有限公司股权7467万元，江安县淯江文化旅游开发有限责任公司股权5000万元，江安长江公路大桥开发有限责任公司股份969.68万元，宜宾市农业融资担保有限公司股份400万元，江安县汉安供排水有限公司股份204万元，江安县交通投资开发有限责任公司股份47万元，江安县沿江港务有限责任公司50万元（一期）。截止2014年4月，公司实现融资和经营收入11308万元（融资10800，资产处置和租赁508万元），实现利润351 万元，资产总额达241715万元，负债60451万元，所有者权益181264 万元，负债率为25%。公司在具体运营中着力构建三大平台，即：国有资产经营管理平台、筹资融资平台和信用担保投资平台、政府性项目投资建设平台。本着“高效、诚信、创新、发展”的理念，不断开创国有资产经营管理新局面，为江安县经济社会发展做出贡献。1.1.4 建设内容及规模江安县城市棚户区改造工程建设项目主要建设内容为安置还房、配套商铺、小区物管用房及其他配套用房、小区道路及配套设施等建设。本项目总用地面积32,154.95㎡，总建筑面积126,341.09㎡，拟建安置房872.00 套。其中：（1）住宅建筑面积94,948.19㎡；（2）配套商业用房建筑面积11,434.83㎡；（3）小区其他配套用房建筑面积951.84㎡；（4）地下建筑面积19,006.23㎡。1.1.5建设总投资本项目估算总投资37,624.70万元，其中：工程费用26,970.79万元，占总投资的71.68%；工程建设其他费用5,453.15万元，占总投资的14.49%；预备费（基本预备费和涨价预备费）1,296.96万元，占总投资的3.45%；建设期利息3,903.80万元，占总投资的10.38%。1.1.6 资金来源本项目工程估算总投资37,624.70万元，资金来源：（1）项目资本金7,824.80万元，占投资总额的20.80%。项目资本金由业主自筹资金投入解决。（2）申请银行借款29,800.00万元，占投资总额的79.20%，为长期贷款，贷款期限15年,贷款利率为6.55%。1.1.7 建设工期建设工期36个月，2014年6月至2017年5月。1.2可行性研究范围、目的及编制依据1.2.1研究范围我公司受江安县国有资产经营投资有限公司的委托，对江安县城市棚户区改造工程建设项目进行可行性研究并提交可行性研究报告。本次研究范围主要包括：项目建设的背景及必要性、项目选址及建设条件、建设内容及规模、建设方案、节能方案、环境保护、投资估算及资金筹措、贷款偿还及风险分析、社会效益评价等。1.2.2研究目的通过对“江安县城区棚户区改造工程”建设项目可行性的研究分析，对本项目建设经济合理性、技术可行性及实施的可能性提出综合性可行性研究报告，供相关部门决策。1.2.3编制依据（1）《中华人民共和国城乡规划法》；（2）《中华人民共和国城市房地产管理法》；（3）国家计委《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》（第三版），中国国际工程咨询公司《投资项目可行性研究指南》；（4）《关于推进城市和国有工矿棚户区改造工作的指导意见》建保（2009）295号；（5）《国务院关于加快棚户区改造工作的意见》国发〔2013〕25号；（6）《四川省棚户区改造工程实施方案》；（7）《四川省建设工程工程量清单计价定额》2009年；（8）《建设工程工程量清单计价规范》2013年；（9）《四川省工程造价信息》2014年3月；（10）《江安县国民经济和社会发展第十二个五年计划纲要》；（11）《江安