镇江丹阳商业街规划探讨及营销思路.ppt

引入主力店通常会令商街价值提升20-30% 中心占位令住宅成为区域价格高点，溢价10-15% 【结论】 商业启动期(11.3-11.10) 目标 方向 措施 营销价值兑现 建立易被客户感知的营销形象。概念化、风格化 营销发力 主打东区核心商圈、流行前线，进而争夺丹阳第一商街地位。 领导策略、确立项目地位 通过全新的商业理念颠覆丹阳传统商业认知，营销占位。 区隔与引领——规划创新、概念强化 靠概念卖铺，确立项目核心商圈地位 案例借鉴一：北京苹果二十二院街 - 院落、打碎 以江南古镇的模式来构筑现代商业街 铺面积为80-100平米，铺铺朝街，所有商铺均可连接为200-2000平米的商业空间。 将街切割、打碎、重组、再造，寻找最适宜的街的尺度。 院的意向的营造——由“行进式”变为“驻留式” 院落集中在主街上，衍生出许多支巷，再通过外墙的曲折，将相对独立的外院串联起来，通过交通组织实现商业人流导入。 围合式布局使得大部分交易在街边完成，增加对沿街面的利用。 建筑划分为与周围环境相结合的小规模体块，使街区活泼生动。 很大程度改变了传统商业形态的运动式、行进式空间，具备较好驻留性现代商业空间特点。 案例借鉴二：金地格林世界 – 风格化、节点与尺度 案例借鉴三：万科金色水岸 – 风格化、强化概念 商业街的建筑设计要素 栏杆 灯具 挑檐 门窗 雨篷 天际线 外立面 地面铺装 建筑细部及材质的运用 …… 价值提升期（11.10-12.05） 目标 方向 措施 配套价值兑现 主力店、次主力店商家确定，签约营销。 都市感营造、生活氛围营造 建立商业示范区，模拟品牌、店招，商业氛围与街区意向营造。 “形象产品”形象建立高度 城市级商业配套 – 建立城市影响力；利用样板区将营销活动常态化 城市级影响力——样板区、活动常态化 完成主力店招商，核心价值初步呈现 样板区的营造 – 街景、商业氛围 商业街氛围营造要素 广告柱、广告牌、招牌 灯箱、霓虹灯、LED灯等灯光工程 旗帜等软装饰 花坛、雕塑等小品 电话亭 凉椅、座椅 路牌 …… 目标 方向 措施 产品价值兑现 招商基本完成，主力店、次主力店、70%小铺开业。 与公寓客户价值敏感点契合 营造成熟的商业氛围，打造便利、时尚的生活方法。 开街仪式 实现营销商业到运营商业的角色转变；以商业提升住宅价值。 配套提升价值——商业氛围持续沸腾 价值成熟期（12.05-12.10） 开街、部分商铺开业、成熟价值兑现 商业氛围的持续沸腾 – 开街仪式、活动、店招 4 【肆、定位】 创造综合体核心地位、全面提升物业价值 成功商业街建筑规划设计原则 短街 窄道 曲径 共享 焦点 交通 停车 文化 氛围 …… 本案成为丹阳城市级核心商业的几点要素 地标性 —— 城市的商业界面昭示 时尚型 —— 城市潮流引导者，以在此购物为荣 丰富性 —— 复合型、多样化功能，时间型消费 一定体量 —— 5万方以上，有主力店 原方案改进方向探讨 将原有格局打碎、切割，再重组，塑造适宜而生动的街区形态。 增加广场、街区入口、景观节点，全方位导入人流，内街与城市人流贯通、提升内街价值。 设置若干下沉式广场，贯穿南北形成地下街区、广场内设景观、小品，提升地下一层商业价值，导入“双首层”的商街概念。 招商与销售同步。主力店只招不售、次主力店先招再售，节点商业边招边售，均衡整条商业街商业价值。 整条商业街以二层为主，通过直达电梯与外廊提升二层商业价值。 南北两端留出两个适度的面性广场，商街内留出多处线性广场，打造多处下沉式广场和二层高架廊道，并在A区、B区、C区间留出三条（14米、12米、8米不等）视觉廊道，与城市及社区连接，做到步移景异。上上下下、前前后后、东东停停，全方位塑造丰富的三维动态商业流线。 * 丹阳华昌商业街项目规划探讨(二轮) 南京开启 2011年01月 核心思路提炼 ———— 西跃、东扩，高铁驱动，双核发展 【壹、读城】 【贰、品地】 ———— 开发区地理核心，中心之争 【叁、谋略】 ———— 商业为引擎，主动中心化 【肆、定位】 ———— 创造综合体核心地位，全面提升物业价值 1 【壹、读城】 西跃、东扩，高铁驱动，双核发展 城市空间 – 东扩趋势明显 – 城市结构性拓展 小型城市向中型城市转型 以京杭运河与沪宁铁路为界，拓展城市新增长极。 “双核”的形成不可阻挡 老城 人民广场 开发区 行政中心？ 新城中心未定 城市空间 – 高铁驱动 – 深度融入大上海城市圈 交通 沪宁高铁已开通，京沪高铁年内开通 产业 “眼镜之都”、“灯具世界”、“皮鞋之乡”、“木业航母”、“钻头王国”…… 城镇化发展 – 目前约60%