房地产基础知识讲解PPT.ppt

房地产置业顾问基础知识 房地产 房地产即房产与地产的通称 房产是指房屋等建筑物和构筑物总称 建筑物一般是指人们进行生产，生活或其他活动的房屋或者场所 构筑物一般是指人们不直接在其中进行生产生活活动的建物 建筑物 构筑物 土地取得方式 出让 出让方式：招标、拍卖、挂牌、协议。 划拨 以划拨方式取得国有土地使用权的情形：根据《城市房地产管理法》第二十四条的规定，下列建设用地的土地使用权，确属必需的，可以由县级以上人民政府依法批准划拨：(1)国家机关用地和军事用地；(2)城市基础设施用地和公益事业用地；(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；(4)法律、行政法规规定的其他用地。以划拨方式取得土地使用权的，经主管部门登记、核实，由同级人民政府颁发土地使用权证 土地使用权出让年限： a、居住用地70年； b、工业用地、教育、科技、文化卫生、体育及综合或其他用地50年； c、商业、旅游、娱乐用地40年； 建筑基础知识 1、三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。 2、七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。 3、占地面积：红线范围内的面积。 4、建筑面积：指建筑物外墙（柱）勒脚以上各层外围水平投影面积之和，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。 5、销售面积：指商品房按套出售，其销售面积为购房者所购买的套内建筑面积与应分摊面积的共有建筑面积之和。 6、使用面积：指住宅各层面平中，直接供住户生活使用的净面积之和（在住房买卖中，一般不采用使用面积来计算价格）。 7、公摊面积标准：指商品房销售中应分摊计入销售面积的商品房中公共建筑空间的面积，由两部分组成：一）室内外楼梯、内外廊、公共门厅、通道、电梯、配电房、设备层、设备用房、结构转换层、技术层、空调机房、消防控制室、为整栋楼层服务的值班警卫室，建筑物内的垃圾房以及突出屋面有围护结构的楼梯间、电梯机房、水箱间等；二）套单元与公用建筑空间之间的分隔以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积。 8套内建筑面积：指商品房套内各部分建筑面积的总和。 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 9容积率：总建筑面积/总用地面积(容积率越低，居家环境越好、单价高、品质高；容积率越高，单价低、品质低） 10绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 公式：植被垂直面积/占地面积*100% 11绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地）。绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率 12得方率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 13开间：住宅房子的横向宽度 进深：住宅的实际长度。 14层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。 15净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。 16绿地面积：指能够用于绿化的土地面积，不包括屋顶绿化、垂直绿化和覆盖土小于2平方米的土地 置业顾问礼仪 置业顾问基本礼仪要求??? 树立置业顾问角色,以顾问、朋友的方式为客户提供购房最佳方案,解决问题,改变原有的推销员、售楼业务员的形象,销售人员在销售时首先要转化其与未来客户之间的传统买卖双方的对立关系,而代之以一种新型的相互融洽理解信赖的朋友、顾问关系。 一、销售人员必须仪表端庄、整洁: ??? 头发:头发要经常清洗,保持清洁不蓬乱,男职员头发不可长至盖耳,女职员长发的须扎好夹好头发,不得披头散发。头发要常洗,上班前要梳理整齐,保证无头屑;??? 指甲:指甲不能太长,指甲间不可有污秽,须经常注意修剪清洗。女职员涂指甲油要用淡色。??? 胡子:胡子不能留长至见胡茬,须经常修剪。??? 口腔:上班前不能喝酒或吃有异味食品。牙齿应保持洁净,不可有食物残留,有茶垢烟垢者须定期清理,口腔有异味者须自备口气清新剂。??? 面部:耳、鼻、眼部不可有污秽和分泌物残留。??? 化妆:女职员化妆应给人清洁健康的印象,只能化淡妆。不得涂有色指甲油,不得佩带太多、太复杂的饰物,忌用过多香水或使用刺激性气味强的香水; 二、工作服装具体要求是:??? 西装上装:在进行销售工作时,尽可能穿着上装,保持整洁,至少每两周干洗一次。??? 衬衫:衬衫的领子与袖口不得有污秽。衬衫腰下部分须整齐扎入西裤或西裙内。??? 西裤和西裙:每次穿着前必须先熨烫保证裤线清晰,衣领、袋口平整。??? 钮扣:所有钮扣须扣齐,如有丢失须及时缝补。西装上装钮扣在站立或行走时须扣齐,入座时可解开由下数第一