房地产前期策划建议书PPT.ppt

金泉公司地块项目设计建议书 项目基本情况 1、周边环境分析； 离县城中心较近； 周边存在一定的配套； 处于支路内，不临主干道， 昭示性较差； 周边多为鱼塘、农田，居住环境和居住氛围差。 交通、周边环境将成为制约项目发展的主要瓶颈！ 原金泉公司地块 规划思考 ！ 1、如何解决昭示性弱的问题？ 无临街展示面、看房不方便 2、如何规避项目的交通问题？ 道路狭窄 3、如何规避项目周边环境差的问题？ 民宅、田地为主 4、如何结合项目地形、环境处理规划？ 高差、日照间距 3、项目分析要点与小结 遂川城市宏观背景 指?标 2010年末实现值 2015年预期 “十二五” 年均增速% 1、全县生产总值（GDP） 54.86 110.3 15 2、人均生产总值 9837 18529 13.5 3、工业总产值 68.87 210.2 25 4、规模工业企业 51.73 192 30 5、规模工业增加值 13.45 48 29 6、社会消费品零售总额 14.54 34.7 19 遂川十二五城市经济 近年遂川GDP快速增长，城市宏观经济发展势头良好，为房地产市场发展奠定坚实基础。 GDP增幅和房地产业发展状况的关系 小于4% 4%-5% 5%-8% 大于8% 萎缩 停滞 稳定发展 快速发展 在遂川的城市发展构想下，遂川将发展成“一江两岸、三大片区”的县城空间格局。加快小城镇建设与推进城镇化、产业化统筹起来，发展大交通、大产业、大建设、大服务。深入开展森林城镇创建活动，不断改善人居环境，提升城市品位。 遂川城市宏观经济快速发展，成为房地产市场发展的动力和基础。 新上任的政府领导重视遂川的经济发展，本案地块周边规划有五星级酒店，扩大高速路的引线作为遂川的迎宾大道。 遂川快速发展的城市经济以及优势明显的县域中心城市地位，为房地产市场的快速发展奠定了坚实的基础。 遂川城市宏观背景小结 遂川房地产基本情况 2011年1-4月份，在建房地产项目（楼盘）中，项目规划占地面积145172平方米，项目规划建筑面积591471平方米。在规划建筑面积中，住宅524232平方米，商业营业用房66279平方米，分别占88.6%和11.2%。规划住宅2660套，其中，90平方米及以下460套，90-140平方米1595套，140平方米以上605套；在140平方米以上住房中，别墅、高档公寓123套。 遂川房地产市场研究 项目 名称 位置 占地面积（㎡） 建筑面积（㎡） 商业面积（㎡） 总户数 建筑类别 剩余供应量 销售状况 目前销售均价 住宅 商业 山水国际 龙泉公园旁 33333.3 17.7万 约20000 1200 高层 约1130 一般 约3800 未售 新城佳园C区 井冈山大道检察院东侧 26680 95000 约20000 590 高层 590 11.25销售商铺，住宅未售 未售 18500 学府雅苑 105国道东侧卜村段 23765 56821 8500 450 多层 约230 良好 约3700 水岸新城 泉江大桥南侧 20865 54864 16000 245 多层 约120 一般 3500 城市广场 文献路老公安局 7231 20247 约5000 124 多层、小高层 124 接受登记 ／ ／ 阳光名郡 新人民医院西侧 17866 58083 4473 384 小高层、高层 384 开始认筹 ／ ／ 宝龙福苑 井冈山大道检察院西侧 6685 27834 3560 129 小高层、高层 129 开挖地基 ／ ／ 合计 136425.3 464758 约77533 约2700 遂川房地产市场分析 客户构成分析 水岸新城客户比例 世纪经典客户比例 新城佳园客户比例 山水国际客户比例 在县城置业的客户中，周边乡镇客户已经高达30%-40%，这是构成遂川房地产迅速发展的十分强劲的动力；其他/务工返乡的客户中，主要是来自于珠三角、长三角的外出务工人员，遂川县城置业的比例仅占30%。 从上述分析得知： 1、预计两年内住宅供应量约38.8万㎡，商业供应量为7.7万㎡，加之龙泉世纪城、阳光艺墅、鸿云地产人民医院对面项目等即将开发销售的项目，遂川市场竞争较为激烈； 遂川房地产市场小结 地块档次定位 1、档次定位策略 中档楼盘 舒适住宅、性价比住宅 1、强调小区品质与舒适度，引领遂川住宅先锋； 2、形象上拔高，突出好房不贵的市场形象； 3、智能化设计，硬件支撑品牌楼盘； 4、强调性价比为项目的主要优势； 5、形象上拔高，容积率最大化为基本原则