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《物权法》第一编 关于物权的变动及物权的保护 饶红琼 2007年3月16日通过的《物权法》在第一编中规定了基本原则、物权的变动以及物权的保护。由于物权的变动与物权的保护针对以前的民法理论有很大的变化，本文将主要着手于这两个方面的一些问题的探讨。 为了方便理解与接受，本文采用以案例分析的方式进行阐述。 一、案例介绍 1998年，张先生和陈女士结婚，婚后一年（即1999年），两人共同出资买了套住宅。当时夫妻感情好，登记产权时，只登记了张先生名字。但婚后第3年，夫妻闹矛盾，吵着离婚。张先生为占据财产，2001年私下委托房产中介，将房子卖给李先生，签订合同，半月之后付款。而房产中介为了谋利，又将房子转让给了王女士。王女士觉得房子好，手头又有余钱，当即签合同付房款，过户取得产权。可就在此时，陈女士发现了丈夫的隐瞒行为，很恼火，一举将丈夫告上法庭。最后，经法庭判决，根据当时的司法实践，房屋转让合同无效，产权归还张先生，并声明此套房产属于夫妻共有财产，张先生出售此房，须征求妻子陈女士的意见。 分析如下： 这个案例很典型。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：“ 由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。 ”依据此条精神，虽然房屋权属证书登记在张先生的名下，但仍应当认定为夫妻共同财产。《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见（试行）》第89条规定:“在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该项财产的，应当维护第三人的合法权益。”由于我国以前的民法理论并没有关于不动产的善意取得制度，因此依照以前的法律与司法实践，王女士不能依据善意取得制度取得房屋的所有权。再者，张先生隐瞒陈女士，擅自处置夫妻共有财产，这种行为是无效的，因为其损害了财产共有人的权利。 由此，我们可以看出以前的法律没有保护不动产无过错、善意的第三人的权益，没有体现法律公平性原则。而《物权法》实施后，这个案例的判决将会截然不同。 二、以《物权法》对案例进行分析 疑问之一：陈女士不知情，法院理应判决归还权属，那为什么按照《物权法》，权属就判给了王女士呢？ 法律规定：《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第一百零六条：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。” ?由上述规定，我们可以看出《物权法》在不动产的变动方面更加的完善，它首次制定了不动产的善意取得制度。按上述规定，王女士付款之后，去房管局申请变更房屋权属，经过审查合格，便可变更登记，且记载于登记簿那一刻，就发生法律效力，房屋权属归王女士，其他人不得擅自取得。至于原因，首先是王女士善意取得房屋产权，她与房产中介交易时，不知房屋是张先生夫妻共有财产；其次，产权归在张先生一个人名下，且交易手续完全合法，她的权益应得到保护。 疑问之二：按《物权法》，王女士可以获得房屋权属，那李先生岂不是被耍了，他如何保护自己的权益呢？ 法律规定：《物权法》第十五条：“当事人订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”第二十条：“当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 房产中介的这种不规范交易行为就是为人熟知的“一房多卖”的现象。这种现象在期房买卖中尤为常见；因为期房付款到办产权证的时间相对比较长，开发商由于资金短缺等问题容易将房屋再次进行买卖。而过去的法律不能有效的保护受害人的利益。《物权法》第二十条首次规定了预告登记制度。预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。根据此条规定，李先生与对方签订合同后，可先到房管局办理预告登记，再进行产权登记，房产中介就不能“一房多卖”了。不过，李先生需注意，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内，应申请登记，否则，超过时限，预