武汉房地产开发本控制案例分析.doc

湖北工业大学土木工程与建筑学院 XX路8号成本控制计划 学生姓名: 学生学号： 学生专业: 教师指导姓名: XX路8号成本控制计划 一、项目概述 1.项目名称：XX路8号 2.地址位置：路项目位于长江北岸江岸区的解放大道与XX路交汇处，东临模范路，南临解放大道，西至XX路，北临瑞发广场。 交通：有近20条公交线路经过，公交线路网覆汉口、武昌、汉阳的主要干道和商圈，武汉第一条轻轨离项目约500米，交通可谓四通八达。 配套：XX路上有工行、农行、建行、招行等众多的银行营业网点；离本项目三站路范围内，有武商商圈、江汉路商圈、集中购物和日常购物都十分方便。且在此范围内，有武汉市著名的中山公园、解放公园，还有儿童医院、协和医院等，市政配套比较齐全；在项目周边餐饮、休闲娱乐场所就更多了。生活在这里，可以尽情享受城市核心带来的城市公共配套。 建筑特点：将以现代、明快的外立面成为城市的一道风景。楼体的外墙面主色调为灰色，其中穿插橘色、黄色、绿色为点缀，漳显整个项目现代、时尚、简约的特点。 共公空间： XX路8号注重公共价值的塑造，将社区广场提升到城市级广场公共广场的层级来打造。入户大堂面积约为110平米，超高挑高到8.15米。 1.项目优势： （1）、宗地临近市区的区位，将有助于今后本案的营销、推广。 （2）、XX的品牌已经深得消费者认同，但由于XX在武汉市场一直有开发项目，故造成了一定的追随XX品牌的潜在客群存在，宗地的开发，将极充分的调动这部分潜在人群。 （3）、XX的品牌及开发手法在武汉处于一流水平，在竞争中处于有利位置。 （4）、本案所在区域的购买力较强，中高档市场发育较为成熟，据统计，今年上半年成交货值在30万元以上的产品占本区需求量的52%，占全市该档次产品成交的32%，占全市该档次产品成交之首。 （5）、XX路8号小区位于多路公交线路可直达小区，出行十分方便，小区周围生活配套成熟完善，生活十分方便，小区内风景优雅，建筑风格截然不同，与社区树木花草、亭台轩榭配合，是人们理想的居所。 武汉市是中国六大中心城市之一。?在1992年国家公布的中国城市综合经济实力50强中，武汉名列第六。2001年，武汉市国内生产总值达到1348亿元，按可比价格计算，比2000年增长12%。经济运行质量提高，全年实现财政收入150.18亿元,同比增长21.8%,占国内生产总值的比重为本11.1%。自1992年以来,武汉经济发展驶入快车道,全市国内生产总值连续保持两位数增长,高于全国、全省平均水平。经济运行质量和效益明显提高，人民生活水平继续改善，各项社会事业全面进步，实现了“十五”计划的良好开局。得天独厚的地理环境，经过数千年的开拓点染，创造了辉煌的物资文明和精神文明，为武汉的飞速发展奠定了坚实的基础。  （1）、XX路8号以小户型为主，自然会带有小户型的一些通病，如公摊高、容积率高、车位少、电梯更少、交易费用高、舒适性差、朝向差、景观差、通风采光均存在不同程度的问题，投资性买房居多，管理肯定跟不上，周围旧房的困扰 （2）、项目位于解放南路沿线的末端，距离外环线仅1.25公里，位置相对偏远，项目周边临近配套、交通都不很完善和便利。 三、项目数据 小区地址 解放大道与XX路交汇处 5800元/平方米 武汉市万科房地产有限公司 24% 建筑类别 高层 容积率 6.95 物业类型 普通住宅 物业费 2元/平方米·月 7000平方米 60000平方米 地上30层地下2层 车位 250个 四、客户分析定位 该区域客户基本分为三类： （1）、追求高档物业的多次置业人士：此类人群由于已具备改善型住房，故具备对住宅各项指标全方位挑剔的资本，尤其注重区域地点、环境景观、文化氛围、科技运用、物业品牌等方面。上述条件相对都不多的项目容易炒成热点盘，故该类人群一个明显特点就是容易追随热点、潮流楼盘，且其中一部分人群购房为投资目的。 （2）、追求高品质生活质量的改善型客户：此类客户以购置第一居所为主，以全面改善现有住房条件为主要购房目的，追求面积指标增大、产品改进，同时又追求居住环境改善、居住品质提高，此类客户消费观念较为成熟、冷静，往往不为媒体宣传所左右。 （3）、留恋或向往武汉市区优越地理位置的安居型客户：此类客户购买力较弱，同时又对武汉市区又较为眷恋，但河西区价格相对较高，由于受经济实力的限制，故此类人群只能以牺牲面积、地点、产品附加值为代价，以获取在本区生活的条件。此类人群购房首要条件是房型、面积，在经济条件允许的情况下在考虑地点、环境等其它因素。 2.本案目标人群特征 本案目标人群来源于全市各个区，基本以武汉本地客户为主。在职业特点上主要集中于经商人士、外企白领、政府官员等收入水平较高并且稳定的人群，他