楼盘定位策划报告PPT.pptxVIP

晋凤苑楼盘定位策划报告 黄头村项目定位方案 报 告 导 示 图 导示 宏 观 市 场 城 市 认 知 地理位置 晋城，古称泽州。位于山西省东南部，东枕太行，南临中原，西望黄河，北通幽燕，区位适中，交通便捷，是山西通往中原的重要门户。素有“中原屏翰，冀南雄镇”的美誉。 城 市 认 知 交通状况 晋城交通便利，是黄土高原通向中原的重要门户。 2010年晋城到翼城阳城至翼城段竣工通车，环城高速公路也已经竣工通车，为晋城”六区联动、组团发展“的城市新格局拉开了框架。晋城距洛阳、长治飞机场均在100公里以内，距郑州新郑国际机场也仅有120公里，可充分利用高等级公路的便捷一小时通达，乘民航机场的航班抵达全国各主要城市。 城 市 发 展 总体规划 新规划的中心城区为“两区四片”的组团式结构。“两区”即西城区（主城区）和东城区（金村区）；“四片”即巴公片、北石店片、南村片、高都片。其人口规模2010年为52万人，到2020年为70万人。包括城区全部范围和泽州县的南村、金村、巴公、高都、北义城、大箕6个镇。片区之间以快速交通相联系、以生态绿地相隔离，形成环绕白马寺山的“六位一体、联动发展”的城市空间格局。 城 市 发 展 东城区发展 截止2020年，“两区四片”要完成建设工作中东城区（金村区）工作内容： 1.金村大道，府城街的建设。 2.加快周边环境和区域配套的建设 3，尽快完成本科大学招生，带动区域发展。 4，加快金村区行政中心的建设。 城 市 发 展 金村大道（学苑街—朝阳街）道路工程：该工程位于金村新区中部，北起朝阳街，南至学苑街，道路全长2426米，红线宽60米，横断面采用两幅路形式，该工程已于2012年6月份启动。 城 市 发 展 晋城东城区（金村区）未来区域规划良好，为现今重点发展区域，金村大道，府城街的改造正在进行中，随着东城区（金村区）的硬软设施以及东西城区交通状况的逐步完善，将弱化我司项目所处的地理位置远郊区县的概念，未来东城区房地产市场有较大发展空间。 小结 微 观 市 场 城区房价分析 城区房价分析 右图为晋城市城区房地产自2008年至 2013年均价走势图，从图中我们可以 了解到： 1，自2008年开始至2011年晋城市房 价呈稳步向上的一个走势，每年将近 1000元的涨幅空间，当时房地产市场 发展迅猛，且多数房产以企业团购形 式迅速被市场消化。这样就导致房地产 市场“一限两无”的局面，及开发成本 低，失去本身的土地价值；社区配套不齐全；社区规划差。 2，经过前几年房地产不良的发展阶段，自2011年下半年至今，城区房产价格达到现阶段城市经济体的峰值，涨幅趋于水平。而现阶段城区房地产市场价格已经超出了大部分的购房者所能承受的购买范围，客户刚性需求量不减且且多数客户望而却步。 竞 品 认 知 竞 品 认 知 城区项目分析 竞 品 认 知 城区项目分析 城区13年成交情况 区位 项目名称 推盘量 成交量 面积区间 主力面积 成交均价 主去化时间 东区 兰煜•龙湾 743 654 90-467 180-270 7300 2010-2013.9 　 佳润尚城 2500 2500 130-200 130,180 8300 2009-2013 　 金城兰园 500 440 169-220 169,175 9300 2010-2013 　 紫薇华庭 100 89 　 130-290 8300 2012.11-2013 　 荣裕堡 192 40 170.92，206 170.92 16000-20000 　 　 玉龙湾公馆 700 700 　 　 　 2012年已交付 西区 汇邦•现代城 1700 1640 79,130 79，89，130 7000 2010-2013 南区 夏威夷 400 372 89,123,150 89,123 7100 2012.11-2013，9 　 白水印象 1700 1700 90-200 120 5500 2013.1-2013.9 　 鼎秀华城 400 250 80-142 110 5500 2013.6 　 皇城新区 836 427 120-600 120-200 7000 　 北区 德源新城 500 330 121-198 121,129,143,159 　 2012.8-2013.10 共计 　 10271 9142 　 　 　7256元/平米 　 竞 品 认 知 城区项目分析 城区内部分房产项目截止2013年共推出10271套，年度共成交9442套，区域总去化率超过89%。 1、成交单价： 区域内项目整体成交均价7256元/㎡，其中多层成交均价7900元/平，小高层均价7600元/平，高层均价7300元/平。 2、成交户型： 从上图中