福麟海景丽园行销推广简报.docVIP

提报单位：青岛锐意同盛房产经纪有限公司 提报时间：2008/8 第一部分：市场与项目定位 关键词：宏观调控、海景、地块价值、规划特色、定位 市场分析 1．房地产板块 项目所处位置靠近滨海大道和水城，距离胶南新市中心不远，在房地产板块上可以归为“胶南新城区海景住宅”板块。这一板块目前是胶南房地产项目最集中的区域，08年主力销售期的楼盘包括九方海悦园、隆和水岸、金地花园等，广受关注的中海熙岸也将于近期推向市场，以上几个项目的规模都比较大。此外销售期比较长的楼盘包括香滨海岸、光大海韵丽都、欧美世纪花园等。 从供求关系上来讲，供大于求的状况非常明显。从外部环境上讲，目前对整个板块推动作用最大的是水城和海底隧道的规划，这属于所有项目的共享资源。 由此板块向西延伸至隆海海之韵，向东延伸至开发区金沙滩区域，沿着绵长的海岸线和滨海大道，分布着诸多以休闲或海景为主要卖点的项目，可以统称为“西海岸滨海住宅区”。虽然各项目的地段、产品、定位都有所区别，但很多目标客源层，特别是外地投资客这一块都有重叠，因此客观上也存在着一定的竞争关系。我们大致可以根据位置可以分成——胶南新城区、灵山卫、唐岛湾、金沙滩四个板块。 各区域特征对比表 区域 居住环境 代表项目 主力产品 价格行情 发展历程 胶南新城区 新城区，生活配套和沿海景观带在建设中 九方海悦、中海熙岸、香滨海岸 多层小高层产品为主，装修房多 毛坯或简装4400-4600 装修5000-5200 08年进入新项目持续推案高峰 灵山卫 开发区西延伸，生活配套缺乏，沿海休闲景观带建设中 风和日丽、天籁村、瑞海花园、海景丽园 多层小高层产品为主，装修房少 灵山卫4000-4300 风和日丽、天籁村5000-6000 多为项目的二三期推案 唐岛湾 开发区中心，生活配套完善，沿海休闲景观带已建完 千禧龙花园、中南海湾新城、凤凰城 高层综合社区，装修房多 毛坯6200-7000 装修7500 08年进入新项目持续推案高峰 金沙滩 著名旅游度假区，生活基础配套缺乏 凤梧金沙 高层综合社区，装修房多 预计与唐岛湾价格持平 启动阶段，09-10年进入推案高峰 2．竞争简要分析 新项目持续推出，供应量饱和 2008年胶南的房地产竞争形势非常严峻，最主要的原因是供应量的持续放大。据08年8月青岛网上房地产交易数据统计，胶南的可售住宅面积达85.2万平方米，接近于整个市内四区的总量，在各郊区中仅次于城阳，而如果以可售住宅的户数来计的话，则排名第一。对比今年胶南累计销售数据20万来计算的话，仅以目前的供应量和销售速度，已开盘的这些项目还要销售持续两年以上。在所有各区域中胶南的销售比是最低的，形势最为严峻。 各区域供应及销售数据对比表 区域 市内四区 崂山 城阳 开发区 胶南 平度 莱西 可售住宅套数 8378 5946 8967 3968 9053 2963 3094 可售住宅面积 89.3万 72.4万 104.9万 39.4万 85.2万 29万 29.4万 今年累计销售 113.5万 26.5万 36万 16.6万 20万 20.9万 12.4万 数据来源：青岛网上房地产2008年8月统计 未来一段时间，胶南沿海板块将继续推出几个大盘，包括中海熙岸（总20万，一期约7万，预计8月推出）、莱钢凭海临风（总80万，一期12万，预计10月份推出）、奥润馨海国际城（总11万，一期4万，近期推出）、九方海悦华庭二期等，产品类型比较接近，竞争将更趋激烈。 产品同质化，寻求差异和附加值 区域内的项目绝大部分是高层住宅，围绕海景做文章，面积按9070政策执行，所以同质化现象很明显。在目前的形势下，要么就是以时间换空间，慢慢卖，要么就是以相对低的价格打开市场。 案名 卖点 主力户型 产品类型 香滨海岸 位置/石油大学人文 140-160M2 高层住宅 欧美世纪花园 建筑风格 90-120 M2 多层高层综合社区 九方海悦园 海景/精装修 90-120 M2 高层住宅 隆和水岸 休闲度假风格/价格/小户型全装修 50-80M2 高层酒店式公寓 金地花园 水景环境 80-120 M2 高层住宅 隆海海之韵 休闲度假风格/园林/社区配套 130-140 M2 多层高层综合社区 从上表中可以看到，各竞争性项目除了海景和升值潜力外，也有不同的产品力卖点，如建材/智能化/园林景观等，以复合卖点吸引客户，这也提示本案需要在产品力塑造更多的特色。 3．特别分析：整体房地产宏观调控政策的影响 05年开始的房地产宏观调控矛