冯董：二三线城市招商的关键因素.ppt

香港地产学会秘书长 上海美桥资产管理集团董事 冯仕勋 2012.04.19-20 二三线城市招商的关键因素 冯仕勋 香港地产学会秘书长 ? 学历 前英国特许房屋经理学会资深会员 香港地产学会资深会员 前加拿大多伦多地产商会持牌经纪 香港大学房屋管理专业文凭 香港理工大学工商管理文凭 ?擅长专业 筹建期及培育期监督与协调、顾问工作，对前期策划、调整租户组合、人流车流动线、市场调研、定位、再定位、业态布局、招商、营运、员工培训等有丰富及实战经验，与国内、国际基金公司有默契的人脉关系。 冯仕勋先生简介 冯仕勋先生简介 工作经历 上海美桥投资顾问有限公司董事（兼中山远洋城、重庆曙光都市工业园商业顾问） TCBL助理董事驻南京、北京、重庆（为摩根士丹利—南京NIC、龙湖及中关村经营商业地产） 成都中环广场副总 深圳华润万象城及华润大厦营运总监兼顾问 上海南京西路中信泰富广场副总（45层） 上海浦东金茂大厦首任总经理（88层） 广州天河城总经理 香港怡高国际董事 多伦多C21经纪人 香港置地（47-70层）、瑞安、中华电力物业经理 香港政府房屋署房屋主任 美桥投资集团(bridge capital)发祥自海外，立足于中国。集团在投资银行、基金管理等领域取得了出色的业绩，累计完成投资达数十亿美金。美桥资产管理公司作为美桥投资集团的成员，专注于国内商业房地产，提供资产管理专业服务。 美桥资产管理团队汇聚了大量的运营专家、招商人才、测量师、估价师、规划师、工程师、营销人才、物业管理、酒店管理专家。美桥在商用物业的规划、投资、租赁、营运、物业、机电工程等各资产管理环节提供高效、专业服务。 2011年北京钓鱼台“中国地产领袖大奖”评选中，荣膺“最佳商业地产综合服务机构” 【公司价值观】 客户至上；感恩；勤奋；律己；助人 上海美桥投资顾问有限公司简介 城市商业氛围成熟度不够 平均区域3.5~5公里范围内人口 20~30万人 7~10万人 5~6万人 无法支撑百货 无法支撑影院 无法支撑快餐店 区位因素 总人口偏低，没有建立起适当消费群 无法奔小康 人均消费能力低，GDP偏低，人均年收入低于US＄8000 商业氛围成熟度不够 周边配套 购物中心更缺为特殊人士设置的几项设备： 室外引导通路 坡道及扶手 避难层出入口 室内出入口 厕所盥洗室 室内通路走廊 特别楼梯 升降机 不懂规划策划——思维落后上海5-10年 不懂招商破局——思维太过固执，不听取意见 不懂用商业顾问——缺乏专注度 不懂工程质量问题——遗漏太多 开发商因素 二三线城市最新招商情况与零售动态 上海、北京商业地产买卖创历史新高，2011年全国商住商品房总销售额为5.9万亿，其中住宅增长10%，办公楼增长16%，商铺增长23.7% 《销售市场杂志》2012年4月版卷首语——二三线市场一线化：发展商与零售商的市场竞争会变得更激烈。 孩子王经营者说：零售企业的竞争对手不是同行，而是顾客。为顾客提供解决方案和服务作为核心竞争力。 去年BestBuy退出中国市场 索尼亏了64亿美元、裁员1万人 夏普亏46亿美元 美的电器裁员近3万人 让我们反思中国电器、家具店能在二三线城市支撑业绩多久？ 最近地产四大天王之一出现毒地板、纸板柜事件，工程质量、建材原料出现问题，警钟长鸣！ 电影业：金逸、万达争抢首先上市，全国影院已超过2800家，银幕超过9200块，但二三线城市仍是兵家必争之地。 20年后，中国中产人口达10个亿，餐饮/零售过去20年年增长超20%，有些地方甚至达30% 星巴克咖啡在二三线（如重庆、郑州、无锡）只有在老城区，新开发区还没有去。 麦当劳在二三线城市主推汽车餐厅，3.5公里范围人口要达到5~6万。 KFC全年要在全国开600间餐厅，招募15000储备经理，在上海一次招聘1000名。 物流在二三线城市在不断发展，仓库储藏量仅次于美国波士顿。带动零售和交通发展。 中国在10年内会成为全世界最大的奢侈品消费市场。有利于二三线城市的开发。 沃尔玛、山姆店走下乡镇，开“惠选超市”、便利店，面积规模变小，发展网购。同时zara有计划在华开通电商网店。苏宁易购也在计划扩展，目标保200亿。 天虹百货最近在厦门、南昌自持商业物业来经营，以面对租金上涨的压力。广百、广州友谊、茂业等都准备做同样的行动，茂业的营业面积63%为自持店。 美邦MeCity在淮海路关店，因为租金过高导致业绩亏损。快速时装店在二三线城市的扩展有待研究，最近1~2个月的零售额有8%的下降。 冯仑 “我就是买卖人，站在股东立场想问题，执行股东意志，不应是个人自由表演。” 保罗·沙利文： “始终专注于目标（不是计划），果断应对突发状况” “竞赛靠专家、顾问，经营靠自己” “保持谦逊，丢掉自负，重新拥抱胜