调控政策解析和展望.pptVIP

调控政策解析和展望 第一部分 ： 调控政策解析 第二部分 ： 2009楼市回顾 第三部分 ： 2010市场看点 第四部分 ： 2010市场猜想 第一部分调控政策解析 国务院四措施遏制房价过快上涨 12月14日，国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。? 2009年，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，引起高度重视。? 为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。 12月9日，600万平方米经济适用房全部开工 位于虹梅南路、朱梅路的大型保障性住房项目——上海“晶城”破土动工。这处总规划建筑面积60万平方米的社区，该项目总规划建筑面积占2009年度经济适用房新开工面积的1/10，标志着上海完成2009年“经济适用房600万平方米开工面积”的目标。 开发商拿地首付提高到50% 12月17日，财政部、国土部等五部委出台《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。 后续看点 物业税或于2011年试点实证 开征税率或为0.6%至6% 第二部分2009年楼市回顾 第三部分2010年市场看点 政策转向，楼市面临结构性调整 2008年出台的房地产救市政策贯彻2009年，成效显著，房地产市场快速反弹并屡创新高，2009年房地产成为中国经济唯一的亮点。 然而随着年终政策方面的转向，抑制房价增长过快的基调已经确立，扩大保障性住房的建设，同时对于投机购房者采取了从紧的态度。 因此，我们认为，2010年的政策导向将会由全面宽松，全面刺激转向有区别的对待，随着政策对于房地产的态度的转变，市场的经济结构将会发生变化。 保障性住房增加，抑制投机需求膨胀 2009年住宅市场量价齐升，由长期积压的自主性需求所带动，随后由市场投机需求的跟进推波助澜。因此保障性住房的稳定增长，一直投机需求是政策调整的核心。 在供应开发环节，政府应积极增加普通住宅的供应，尽管2007年以来，保障性住房作为政府的终点工程之一，然后长期所欠下的帐无法在短期内解决，这是一个长期努力的过程，因此普通商品住宅仍是未来供应的主体，预计政府会加大对于囤地的打击力度，同时也会鼓励企业加速开发增加供应，以缓解供应不足的局面。 在流通环节，政府应区别对待即将到期的优惠税费，同时政策优惠方面应向自住型需求和改善型需求倾斜，对于投机性需求应予以抑制。 高地价引发的高房价并不足恐惧，关键是切合民生实际的保障性住房的建设才是政府未来主要的发展方向。 个贷从紧，加大差别化信贷政策执行力度 “国四条”措施之一：“继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。”明确点出的只有信贷政策，由此看来2010个人房贷进一步紧缩已成定局。 所谓“差别化信贷政策”，实际上指代“二套房贷政策”。 2008年楼市低迷之际，政策转向，对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，可享受最大限度优惠。但是，很多投资投机之“狼”趁机混进了“羊群”，商业银行为抢夺个贷“蛋糕”，狼羊不分，而银监会、央行亦睁只眼闭只眼。 流动性过剩催生泡沫 通过制造流动性去维持金融系统的稳定，这种做法实际上收效甚微，且不利于整体经济的稳定。 在金融危机侵袭下，各国大力注资的举措只能换取经济的短暂平衡及稳定。这样的措施需要政府源源不断提供大量的资金，且有引发通胀以及资产泡沫的风险。 更为重要的是，政府大量的财政支出或将导致其丧失足够的财力去支持经济结构调整，同时在经济衰退时，通胀将使经济情况更为恶化。 资产通胀有可能引发下一场全球危机的发生 。 1929-1933年全球经济大萧条值得引以为鉴。 日本的经验教训 日本在1985年签订“广场协议”之后之所以出现了比较严重的资产泡沫化现象，主要原因是因为日本政府通过干预外汇市场，人为迫使日元升值，打击了出口部门；同时，日本央行又为刺激经济采取了非常宽松的货币政策，通过调低再贷款利率扩大流动性供给，大量的金融资源流入效率不高的政府贷款项目。出口部门利润率的下降以及金融资源运用的低效降低了日本整个资产市场的收益率水平，在流动性供给大量过剩的情况下，必然引发资产市场的价格泡沫。 天量信贷的投放助推楼市火爆上涨 宽松的信贷政策助长了开发商捂盘惜售的行为。2008年初之所以出现以万科为代表的房企大幅度降价促销行为，主要原因是这些企业存货多、资金