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王洪 清华大学经济管理学院 1.房地产投资决策 一项商业行为的目标可能往往包括： 使股东的财富人长远来说达到最大 短期的财务目标，比如现金流的要求 或者非金融性质的目标，例如 友好工作环境，机会均等的雇佣政策 困难的时期留住高素质的雇员 拥有最高质量的地产 拥有某种物业的最大地产商 1.房地产投资决策 开发商的目标： 将资本投资在那些产生的税后收益较高的项目上，与其它可选投资比较时必须考虑到风险因素并作适当的调整 投资家的目标： 以小于其内在价值（即资产可产生未来现金流的现值）的价格来购买不动产或者不动产证券 1.房地产投资决策 计算程式 估计毛租金 减去估算的空置损失 加上其它收入 ＝实际的总收入 减去运营费用 ＝净运营收入或“NOI” 减去债务还本付息 ＝税前现金流（“BTCF”） 把抵押偿还本金加到BTCF上 减去折旧 ＝须纳税的收入 减去应缴税金或者加上节省的税款 ＝税后现金流（“ATCF”） 应对上述各项参数投资期5到10年的变化进行估测 1.房地产投资决策 重要的金融比率（用于决定投资的可行性） 毛租金乘数 贷款价值（LTV）比 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 税前股本回报率 税后股本回报 资产回报 内部回报率 转售价格 1.房地产投资决策 有关财务杠杆和运营的比率（用于风险管理） 贷款价值比率 债务覆盖率（DCR） 盈亏平衡点 费用比 1.房地产投资决