物业公司财务操作流程精品.docVIP

目 录 第一章 会计核算指引 第一节 会计基础工作 1 第二节 会计科目使用说明 1 1 主要会计政策 1 2 科目设置原则及使用说明 1 第三节 会计电算化 2 1 建立账簿 2 2 分配权限 3 3 反结账 3 第三节 税费管理 3 1 企业所得税 4 2 营业税 4 3 印花税 4 4 其他税种 6 第二章 财务业务管控 第一节 核心业务内部控制 7 1 物业服务费管理 7 2 停车场管理 9 3 能源费管理 13 4 工程维保业务 15 5 押金、保证金管理 18 6 多种经营业务管理 21 7 广告业务管理 22 8 增值收费业务管理 23 第二节 具体财务管理办法 25 1 财产保险投保及理赔 25 2 经济合同管理 27 3 工程材料管理 27 4 物业公司入伙流程 32 5 物业公司撤管管理 43 附件：物业公司标准科目表 46  本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销 售型物业。 第一章 会计核算指引 第一节 会计基础工作 参考《财务操作指引》。 第二节 会计科目使用说明 1 主要会计政策 1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。 1.2 会计年度：公历 1 月 1 日至 12 月 31 日。 1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币。 1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。 1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。 期间 计提比例 1 年以内 1% 1-2 年 5% 2-3 年 10% 3-5 年 50% 5 年以上 100% 2 科目设置原则及使用说明 2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共 性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财 务信息支持。 2.2 一级至三级科目由集团统一设置，下级公司不能修改或删除,四至六级科目可根据 自身实际情况修订，但需上报商管总部财务部批准，辅助核算由商管总部统一设定，各公司 不得自行设置，修订权限如下： OA 流程：经办人-地方公司财务负责人-商管总部财务部经理 2.3 明细科目、辅助核算设置应遵循如下原则： 2.3.1 只有使用频率较大、金额较大的事项方可设置明细科目。 2.3.2 辅助核算和台帐设置应互为补充，避免重复劳动。 2.4 物业公司标准科目体系详见附件 1，使用说明如下： 2.4.1 物业管理费要求设立台帐进行管理，台帐应区分楼栋、单元进行明细登记，并将 分楼栋数据作为凭证附件。科目核算中“应收账款-物业管理收入”，“预收账款-物业管理收 入”不再进行辅助核算。 2.4.2 公司签订劳动关系的职工薪酬一律在管理费用核算，但外包保安人员的工资应在 “主营业务成本-安全保卫费”里核算。 2.4.3 能源费须在“主营业务成本-物业管理成本-能源费”核算，预提费用必须在“其 他应付款-预提费用”核算，车辆费用一律在“管理费用”核算。 2.4.4 多种经营收入应在“主营业务收入-物业经营收入-其他经营收入”核算。 2.4.5 物业经营收入-其他经营收入除核算多种经营收入外，还应核算工本价签、垃圾 清运费等各类增值收入。 第三节 会计电算化 1 建立账簿 1.1 建账原则 1.1.1 原则上商管公司管理自持物业(大商业)；物业公司管理所有销售型物业（公寓， 写字楼，住宅，底商，室外步行街等）。 1.1.2 对于商管公司管理销售型物业的情况，原则上应设立二级账套核算销售物业。 1.1.3 对于一个物业公司兼管多个广场的销售物业的情况，应区分广场分别建立二级账 套进行核算。 1.2 新公司建账流程 新公司注册成立，应告知各公司行政启动 OA 审批流程，把新公司的名称、部门和人员 加入到集团的组织机构列表中，取得 RTX 和 OA 账号后再申请建立账簿、分配权限，申请时 需提供公司工商注册名称和账簿启用时间（工商注册时间），并附营业执照副本扫描件及《万 达集团财务人员及角色分配统计表》。 OA 流程：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部副总经理—商业地产公司财务部 信息化关键用户—商业地产公司投资证券部—商业地产公司人力资源部 1.3 二级账套建账流程 物业公司需建立二级账套的，由各公司财务部提请 OA 建账，并附《万达集团财务人员 及角色分配统计表》。OA 流程同新公司建账流程。 1.4 同一公司多个帐套的核算原则 1.4.1 可根据账套数量开立多个银行账户，并为每个账套设定专用账户； 1.4.2 基本户在一级账套核算，提取现金、发放工资、缴纳税金等必须使用基本户；